HOME  >   世田谷の長期空室物件を成約に結ぶ秘訣

 世田谷の長期空室物件を成約に結ぶ秘訣

弊社している三軒茶屋エリアでは、たくさんの賃貸物件があり空室も常時2,000室以上存在します。永らく入居者が決まらず、放置されているものや、きれいにしているのに何故か決まらないという物件も有り、空室にはさまざまな理由があるようです。場所や建物の構造は変えることが出来ませんから、変更可能なところを今ニーズに合わせて変更して、決まるようにする必要が有ります。正直なところ『値段を下げる』これがもっとも効果のある変更かも知れませんが、その前にやれる事は必ずありますので、安易な値下げはしたくありません。現代はインターネットでの入居募集が主流であり、さまざまな性格のお客様が相手になります。『駅からの距離に関係なく設備重視』でお部屋を探していたり、『古くてもいいので広いお部屋』を希望していたり、『とにかく広いワンルームに住みたい』等があります。例えば、ひとつの設備の追加をしただけで、1週間で決まったという事もあります。この記事では、いろいろ試した結果、効力の高かった成約のための成功事例をご紹介させて頂きます。

満室経営

【目次】

  • 1.家賃を管理費に振分け反響をアップさせる。
  • 2.足りない設備を設置してみる。
  • 3.まとめ

1.家賃を管理費に振分け反響をアップさせる。

繁忙期と呼ばれる1月から3月を過ぎると、賃貸業界では閑散期とされています。特に夏場は決まりづらく、家賃が下がりやすくなるといわれています。しかしながら、人気エリアである世田谷区では、他のエリアに比べて、繁忙期以外でもお部屋探しをしているお客様は多くいらっしゃいますので、閑散期であっても良い物件は決まっていきます。

通常苦戦する夏場に家賃を下げずに決まった事例をご紹介します。三軒茶屋の駅から徒歩20分ほどの1DKの物件で、築年数は30年ほど経つのですが、内装はフルリフォームをされているので比較的キレイな建物でした。この建物は半年ほど空室になってしまっており、その原因はどこにあるのかとオーナー様は悩んでおりました。

お部屋をみた感覚は、設備は整っており日当りも良好。家賃が多少高めでしたので、家賃を相場に合わせる相談をしたのですが、内装のリフォーム費用にお金が掛かっているので『簡単には下げられない』と言うお返事が有りました。

そこで、家賃とは別の管理費に費用を分散させて本体家賃を下げるご提案をしました。家賃が10.2万円のところを、管理費に3,000円振ることで家賃99,000円、管理費3,000円としお得感を持たせる作戦で募集をしたところ1ヶ月以内での成約に繫がりました。管理費は家賃と共に毎月支払うお金なので、結局オーナー様のもとに入ってくるのは10.2万円で変わり有りません。

しかも、インターネット広告は5,000円刻みで検索が変わるので、そこまで検索に引っかからなかったお客様が商圏に入り、反響数も徐々に増えておりました。この結果から、ほんの少し管理費に振分けをしてあげるだけで、近隣の相場に条件が合わさり無事制約に繫がったのです。(ただあまり高額な金額を管理費にふると不自然になってしまいますので、せめて1,000円~5,000円くらいが好ましいです。)

今回のケースのように建物が古くなり、内装に大きく手を加えるオーナー様は多くいらっしゃると思います。しかしながら、躯体が古いと内装に手を加えても高額な家賃設定での成約は難しいと言われています。理由は、フルリフォームをしても、インターネット上には古い築年数を載せる事になり反響が取り図らい事が上げられます。

リフォーム回収費用があるため家賃を下げられないオーナー様は多いです。そんなときは、まず管理費に家賃を振り分けてみることをお勧めいたします。毎月の家賃額を下げることなく成約できるかも知れません。

2.足りない設備を設置してみる。

弊社の得意エリア三軒茶屋ではお一人様でのお引越も多く、ワンルームや1Kなどいった単身向けの賃貸物件の需要は多くございます。しかし、そういった単身のワンルームや1Kマンションでは、収納のないお部屋があり、それが理由で空室になってしまっているケースが多く見受けられます。

しかし、クローゼットを設置するとなると、15万円から20万円程掛ってしまい費用対効果が合いません。そこで弊社では、置き型収納の設置をご提案させていただいております。物件が溢れている現在では、収納の無い物件は図面上ではじかれてしまい内見もしてもらえない状況です。

置き型クローゼットは1万円から2万円で購入可能であり、安価な投資で空室期間を確実に短く出来るので、収納のない賃貸物件にはオススメです。

他にも設備の改善で、入居者が決まりやすくなる例を挙げますと、バルコニーが無く洗濯物が干せないお部屋には、室内干しの設置をして下さい。費用も1万円から2万円と安価で効果は抜群です。

室内物干しに関しては、新築の物件には殆ど導入されているほど、オーソドックスになりつつ有ります。世田谷のような建物が密集している地域ですと、バルコニーが無く洗濯物を干せる環境が整っていない物件も多く、決まりが良く有りません。洗濯は生活の中で必ず行う必須の設備となっております。

また、女性の入居者は防犯上外に洗濯物を干せない方が多いです。その点、室内干しの設備があればその不安は解消されます。使用しない際は取り外して置ける便利なものも御座いますので、そちらの設置をオススメ致します。

3.まとめ

閑散期に入ればお客様は減るといわれますが、正直、人気エリアの世田谷ではお客様は絶えず発生します。そこのお客様に対して、物件に極力お金を掛けずにアピールすることが賃貸経営では大切です。上記のように、必要な設備を付け足して、インターネットに掲載をする事により反響アップに繋がり、早期成約になって行きます。

微差に思えますが、しっかりやる事により結果は大差になり、収益性が大きく変わりますので、今一度出来る事から変更してみましょう。

満室経営

ホームメイトFC