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トラブルを防止する為の退室業務ポイント

退室に係わる業務として、退去立会いがあります。賃貸管理業務の流れの中で最後に行われるもので、敷金精算に直結します。そのため、しっかりと退去立会いを行うことが借主、貸主ともに気持ちよく契約を終了できるかどうかの分かれ道となっています。長年、何もトラブルの無かった入居者と最後に揉めてしまっては後味の悪いものになってしまいます。しかしながら、退室業務(敷金精算)は最もトラブルが多い業務で、トラブルは増加傾向にあります。理由としては、賃貸市場の変化が考えられます。以前は貸主の立場が強かったものが、人口減少、賃貸物件の増加によって今では借り手市場となり、立場が逆転しました。また、これまでは敷金精算に納得していなくても貸主に言われるがまま受け入れていたものが、インターネットの普及によって情報を入手しやすくなり、貸主に対抗するようになってきました。トラブルの際は、貸主と借主の全く違う主張のぶつかり合いですので、中立の立場の人が解約業務を行うことが必要です。世田谷区においては、賃貸管理会社が立会いを行うケースが多いようです。退去立会いはトラブルになりやすいため、間に入って欲しいというご要望は多くなっています。今回は退去立会いの見るべきポイントを実務の中からお伝えいたします。

満室経営

【目次】

  • 1.賃貸物件の退去立会時に確認すべき点 (水周り編)
  • 2.賃貸物件の退去立会時に確認すべき点 (居室編)
  • 3.賃貸物件の退去立会時に確認すべき点 (外回り編)
  • まとめ

1.賃貸物件の退去立会時に確認すべき点 (水周り編)

注意点

退去立会時に部屋のチェックをするときは、必ず全ての電気をつけてから行います。設備が起動するかどうかを見ておく必要があるからです。キッチンは換気扇の起動確認をします。

水洗の蛇口もいっぱいに回して水を出し、水洗のパッキン、シンク下の排水管からの漏水が無いかをチェックします。手で触ってみると漏水を発見しやすくなります。また、シンク下の底板が腐食している場合はより注意が必要です。

ガスコンロについては、ガスが開通していないと確認できませんが、スパーク(点火の火花)するかを見ます。浴室ですが、シャワーヘッド、水洗パッキンからの水漏れをチェックします。浴槽に水を少し溜めて、一気に排水します。そうすることで配管のつまりを確認します。

浴室の換気扇は湿気の影響もあり、劣化が早く進みます。古くなってくると異音や大きな音がしてきますので、その状態であれば交換をお勧めします。トイレはトイレタンク内から便器へ水が漏れるオーバーフローが起きていないか確認します。これは、水面が波打っていないか目視を行います。

その他、ペーパーホルダーの芯を紛失している場合もありますので確認します。洗濯機置場では、洗濯パンのエルボ(洗濯排水ホースと排水トラップの接続部品)の有無を確認します。引越しの際、入居者が洗濯機を一緒に持って行ってしまいます。

2.賃貸物件の退去立会時に確認すべき点 (居室編)

設備チェック表

居室ですが、エアコンの起動確認をします。冷房、暖房の両方が機能するかチェックしてください。表面カバーを開けてフィルターの汚れ具合を見ることで、喫煙していたかどうかもわかる場合があります。リモコンの有無、液晶が割れていないかもチェックします。

壁紙は目線より下をよく見るようにしてください。なぜならば、人が触れられる範囲以外はそんなに汚れにくいからです。窓枠付近の壁紙は湿気の影響で剥がれや浮きが発生しやすいところですから、この辺りも見ておきましょう。暗いところでは損耗を見落としやすいので、日中の明るい時間帯に見ることが好ましいです。

床は足が付いている家具(ベッドや椅子)の傷が付きやすいです。バルコニー付近の床は湿気や直射日光で劣化が早い箇所になります。壁紙同様に、明るい時間帯に見てみましょう。光の加減で傷が見えやすくなります。しかし、床は壁紙よりも張替え頻度が低いため、以前の入居者の付けた傷もありますので注意が必要です。

その他、網戸の破れ、たるみのチェック、部屋の照明器具の有無も確認しましょう。収納、クローゼットは全て開けて荷物が残っていないかも確認しましょう。和室であれば、襖の裏紙も見ます。意外と見落としがちです。

3.賃貸物件の退去立会時に確認すべき点 (外回り編)

建物チェック

玄関まわりですが、インターホンが鳴るかどうか確認します。乾電池式のタイプもあり、切れていると確認できないため持っておくと良いでしょう。引越し時はゴミが大量に出ますので、分別がしっかりとされているかゴミ置場、ゴミ集積所をチェックします。近隣からクレームになってしまいます。

自転車が放置されているのであれば、自転車も持っていくように伝えます。電気、水道、ガス、インターネット等、解約が済んでいるかも聞きましょう。入居者に郵便の転送もかけるようにお願いします。

4.まとめ

退去立会い時にその場で敷金精算することはあまりお勧めできません。後日、入居者負担の不備が発見された場合に、後から請求しにくくなるためです。可能であれば、内装が全て終了した上で敷金精算することが望ましいです。

退去立会いは退室時の状況を把握することです。そのため、入居時の状況を明確にしておかなければ、比較することは出来ません。なんとなくの記憶で入居前はきれいだった、壊れていなかったということであれば、なんとなくの判断しかすることはできません。

今では当たり前ですが、入居時の部屋の状況を記録しておくことが大切です。設備や壁紙においても、いつ交換したかどうか記録します。写真を撮っておくことも良いでしょう。

当社では、契約前に必ず現地で確認を行います。不備があればオーナー様に事前に改善していただくようにしています。それは、入居者には気持ちよく新生活をスタートしていただきたいことと、オーナー様に対しては退去時にトラブルにならないようにしたいからです。

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