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三軒茶屋で建替えを成功させる為のコツ

新築物件はプランの違いで大幅に収益が変わってしまいます。弊社では、間取りのアドバイスのみで230万円だった月額賃料を290万円までアップさせた事もあります。賃貸アパート・賃貸マンションの建築をハウスメーカーに全て委任してしまうのは危険かもしれません。ハウスメーカーは大量に共同住宅を建てている建築のプロではありますが、賃貸募集のプロではありません。したがって、賃料の取れる間取り・貸しやすい間取りや設備になっていない場合が多いのです。建築会社のよくあるケースですが①インターネットで募集する事の意識が薄く、物件検索が5㎡刻みでの表示を意識できてなく29㎡の間取りを造ってしまう事です。30㎡にすれば、検索への引っ掛かりが良くなり露出度がアップする。②7.8畳のDKを造ってしまう。8畳以上にすることでLDK表示が出来るようになり、反響がアップする。③お客様のニーズの設備になっていない。TVインターホン・追炊きバス・IHキッチン等の必要設備が間取りによっても変わってきます。等がありますので、入居募集のプロである賃貸管理会社の意見を取り入れプランを練る事が収益アップに繋がります。

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【目次】

  • 1.三軒茶屋で建て替えをするメリット
  • 2.何処の建築会社で建てるのが良いですか?
  • 3.空室に強い間取りを知る
  • 4.三軒茶屋での新築マンションの実例

1.三軒茶屋で建替えをするメリット

メリット

建物が古くなり建て替えを考える理由として「修繕費が多く掛るようになった。」「設備・間取りが今のニーズに合わなくなり、空室期間が長くなってきた。」「地震が多いので耐震性が心配。」等が多いと思います。

しかし、建て替えをする決断はなかなか出来ないものです。それは、やはり高額の建築費用が掛かるので、収支が安定するか心配だからだと思います。賃貸アパート、賃貸マンションを建築するメリットをご紹介しますので、建替えをしたほうか良いか検討してみて下さい。

【建替えのメリット】

①最新の人気の間取り・設備になりますので、良い賃料が取れ空室期間が短くなる。

②人気の街(三軒茶屋・下北沢等)なら、少子化ではありますが将来も安定した賃貸経営が見込める。

③最新の建物は耐震性に優れていて、地震で人が亡くなったりのトラブルが無くなる。

④メーカーの新築物件は屋根や外壁がメンテナンスフリーのところが多く、雨漏り等の心配が無くなる。また、塗り替え等の多額の修繕費も30年位は掛らない。

⑤最新の設備になり消音・脱臭・防音等の機能が付いており、音、臭い、水漏れ等のトラブルが激減する。

⑥相続対策を含め、建物が整備された状態で次世代への引継ぎができる。

以上のようなメリットがありますが、建替えの1番のポイントになるのは、どの位費用が掛りどの位家賃が取れるかのキャッシュフローの良し悪しによって、建替えるべきかどうかの判断をされると思います。

ローンの有無・年数・返済金額、建替えの目的(相続対策等)、物件の立地等によって判断基準は変わりますが、「新築時は問題なくても、20年後のキャッシュフローは大丈夫か?」という目線で検証して判断する事が必要です。

2. 何処の建築会社で建てるのが良いですか?

更地

新築物件の建築でよく聞かれるのが、何処のハウスメーカー又は工務店で建物を建てるのが良いのかという事です。まず、ハウスメーカーか地元工務店のどちらが良いかということですが、賃貸住宅については、金額は少し高くなりますが、ハウスメーカーで建てたほうがメリットが多くなります。

理由は、ハウスメーカーの建物のほうが入居からの人気・信頼がある為、ネームバリューにより賃料が高く設定できるのと、空室期間が短くなる傾向があります。加えて、通常15年位で必要になる屋根や外壁のメンテナンス料(数百万円)が掛かりますが、大手メーカーの場合、最新技術の材料を使いますので30年以上メンテナンスフリーになります。

したがって、当初の建築費は工務店のほうが安くても、トータルの収支で考えるとハウスメーカーのほうが費用効果が高くなる場合が多いです。但し、ご自身の好みでこだわりの建物を造りたい等の場合は、自由度の高い工務店に依頼するのも良いかと思います。

次に、何処のハウスメーカーが良いかという事になりますが、弊社がお勧めしているのは入居募集の時に、アパートではなくマンション表記で募集できる物件を推奨しております。

理由は簡単で、マンション表記のほうが賃料を高く取れ、建築費が少し高くても資金の回収率は高くなります。建築費用は、マンション系のほうが高くなりますが、鉄筋コンクリート造でなく、鉄骨系であれば価格が大幅に変わることはありません。

勿論、敷地の広さ・形状によっては木造系のアパートで建てたほうが良い場合もありますので、専門家に相談をして慎重に計画するようにしましょう。

3.空室に強い間取りを知る

プランを練る

物件の間取りについてですが、ハウスメーカー又は工務店等の建築会社への全委任は避けたほうが良いと思います。実際、建築会社は建物を建てるプロであり、入居募集のプロでは無いからです。

例え、数百万室の建築実績があったとしても、入居募集の現場を知らないと気付けない点が多いという事です。特に近年は、インターネットを意識した建物プランを作成する必要があります。

【新築物件建築のチェックポイント】

①シングルの場合、居室(最低7畳以上)の広さがしっかり取れているのか。

②収納は大きめに取る。(可能であれば、ウォークインクローゼットを付ける。)

③2口以上のIHコンロのキッチン(今は、ガスコンロのほうが僅かに人気ですが、将来を考えIHにしたほうが良いです。)

④必須設備(TVインターホン・独立洗面台・自転車置場・追炊き付きバス(ファミリー物件のみ))

⑤エントランスは少し豪華に造る事により入居率が上がる。

⑥専有面積の平米数をインターネット検索の5㎡刻みを意識する。(例えば29.62㎡は30.00㎡以上に変更して反響を増やす。)

⑦シングル物件の場合、キッチン部分の広さが4.5畳以上あると1DK表示できる。(4.3畳は1K、4.5畳は1DK表示)

⑧ファミリー物件の場合、居室よりもLDKを広くするようにする。(居室1部屋の場合は8畳以上でLDK表記、居室2部屋以上の場合は10畳以上でLDK表記できる。)

⑨ベッド、ソファ、テーブル等の家具が配置しやすい間取りになっているか確認する。

最低、以上のチェックポイントを確認していきます。

また、駅から遠い物件についてはファミリータイプの間取りのほうが決まりがよくなり、駅近い物件はシングルタイプを多くしたほうが、利回りが良くなりますのでお勧めしております。

4.三軒茶屋での新築マンションの実例

新築の事例

例)三軒茶屋駅徒歩1分、土地40坪、商業地域

【建築会社からの案】

鉄骨ALC造8階建(1~2階店舗事務所、3~6階1K12部屋、7~8階自己使用)月額賃料2,358,000円

【弊社の改善案】

鉄骨ALC造8階建(1~3階店舗事務所、4~6階1K12部屋、7~8階自己使用)月額賃料2,935,000円

【差額】  月額577,000円×12ヶ月=年額6,924,000円(約700万円の収入アップ)

 

【改善策】

①シングルタイプの部屋の割りには水周りが大きすぎていて、居室が6.3畳の1Kだった間取りを、水周りを少しコンパクトにして、7.4畳の1Kに変更したことにより1戸当たり賃料6,400円UP×9部屋=57,000円の賃料UP

②3階が居住用プランになっていましたが、駅1分という立地を考慮して店舗事務所のほうが賃料が取れるので変更しました。130,000円の賃料UP

③居住用プランにオートロックを付けたいが為、店舗専用階段が設置されていて、店舗の専有面積が狭くなっていました。そこで、オートロックを割り切って諦め、居住用と店舗用のエントランスを一緒にする事により、1階・2階の賃貸面積を大幅に広げました。390,000円の賃料UP

その他も、細かい部分を多数見直ししましたが大きくは上記の改善をして、月額賃料が577,000円もアップしました。プラン変更をすることで、これだけの差が出てしまう事を知ってほしいと思います。

また、この物件は完成して5年以上経ちますが1ヶ月以上空室になったことは無く、同じ賃料を保っている人気物件になっています。

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