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三軒茶屋の6ヶ月間未入居の新築物件を改善して「即満室」

賃貸物件の募集をどの不動産会社に任せるか、オーナー様が思う以上に重要なことになります。その後の賃貸経営を左右する分かれ道となります。古くからつきあいのある不動産会社に任せるか、それとも駅前の不動産会社、テレビCMもやっている大手不動産会社に任せるか・・・。お客さんが多くいそうな不動産会社に任せた方が良いことは当然です。不動産会社によって募集の仕方も様々で、オーナー様が外から不動産会社を見ても分かり辛いところです。現在では当たり前のインターネット広告ですが、広告の仕方によって大きく成果は変わり、人気エリアの下北沢・三軒茶屋エリアでも空室物件が増加している昨今ではインターネット広告をしっかりと行わなければ空室期間を無駄に伸ばすことになります。また、募集にあたって物件の強み、弱みを分析することが必要です。強みを生かした上で、弱みを理解し的確な改善ができる不動産会社に任せなければなりません。

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【目次】

  1. 物件のインターネット上の露出度は十分ですか?
  2. 収納が無い物件の改善策
  3. まとめ

1. 物件のインターネット上の露出度は十分ですか?

インターネット入居募集

お預かりした物件は、4月に新築で建てられた三軒茶屋の物件です。ハウスメーカー施工で、2世帯とも1Kのシングル物件です。しかし、半年以上も空室で全く決まらないため当社にご依頼をいただくことになりました。

まず当社がしたことは、物件情報がしっかりとインターネット上に回っているかを調べました。お客様向けにアットホームと不動産会社向けのレインズの2媒体の掲載でした。お客様向けのサイトへの掲載数が足りていません。

より詳しく見ていくと、掲載写真数も室内や水周りの写真が数枚載っているだけでした。新築で良い物件でありますが、ネット上での露出があまりにも低いために入居者の目にとまることなく、空室となっている状態でした。

当社では、競合物件より見てもらえるように、写真撮影の独自のルールがあります。ルールに則り、室内だけでなく外観や共用部の写真を撮影してきてサイト上に掲載しました。掲載サイト数も少ないため、約20サイトのお客様用サイトに掲載しました。

特に、テレビCMでお馴染みのスーモとホームズは必ずお客様は見ますので、この2サイトは押さえておいて下さい。写真の撮り方については『賃貸管理会社による物件写真の取り方と利用の仕方』を参考にしていただければと思います。

2. 収納が無い物件の改善策

置型収納

大手ハウスメーカー施工であり新築物件ながら、入居者が決まらないもう1つの原因がありました。部屋に収納(クローゼット)が無かったのです。当社では、2万円の「置き型収納」をご提案して募集を行い、入居者を決めることができました。

物件は約18㎡の広さながら、バス・トイレ別、独立洗面台、室内洗濯機置場など最新設備が導入されています。設備でスペースをとっており、仮に収納を作ると居室が狭くなってしまうため、収納が無かったのです。

しかし、この「収納が無い」というのは募集の際には非常にマイナスとなります。実際にお客様と接客をすると良くわかりますが、お客様は数ある物件を図面上で見比べ、2~3件を選別し実際に見学しに行きます。

新築物件や空室物件が年々増加していて、入居者が物件を選べる状況ですので、マイナス要素のある物件は、簡単に選択肢から外されてしまいます。収納が無い時点で選ばれないのです。

そこで、収納が無い物件には「置き型収納の設置」をお勧めしています。ニトリ・ニッセンなどネット通販で注文すると2万円から3万円で購入できます。実際に収納を造作すると、15万円から25万円の費用をみなければなりませんが、置き型収納は割安です。

置き型収納があれば図面上に記載ができ、競合物件との図面上の戦いの中で勝ち残ることができます。収納があると部屋が狭くなるから逆にマイナスになるとお考えのオーナー様もいらっしゃいます。

しかし、ポイントはそこでは無いのです。収納がなければそもそも図面上でお客様の選択肢から外され、内覧すらしてもらえないのです。入居者は収納が無ければ何かしら収納を購入します。しかも、置き型であればお部屋のレイアウトは自由ですので、喜ばれます。

収納がある物件が当たり前にある中、わざわざ収納の無い部屋を選びません。置き型収納は費用対効果が非常に高い武器となります。ちなみに白色の収納が万人受けしやすいのでお勧めです。

3.まとめ

当社がお預かりした今回の物件ですが、募集開始から1ヶ月以内に2部屋全て決まりました。これは当社が何か特別なことをした訳ではありません。初めから物件は決まる要素をたくさん持っている良い物件でした。

しかし、物件の情報量があまりに少なく、お客様に認識されていなかったのです。収納が無いことも、お客様の立場になって考えればどうすれば良いか答えは出てきます。

入居者が決まらない場合、すぐに家賃を下げることを考えがちですが、家賃を下げるのは最後の手段です。それより前に出来ることは意外と多くあります。それをひとつずつ対応、問題点を改善するご提案が出来る不動産会社を見つける事が満室経営への近道です。

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