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下北沢、三軒茶屋エリアでの賃貸管理の実態

世田谷の下北沢、三軒茶屋エリアでは、有料での賃貸管理を入れているオーナー様は徐々に増えてきていますが、まだまだ多くはありません。このエリアでの賃貸物件の8割はオーナー様の自己管理となっています。賃貸管理を入れている物件は入居者募集、契約期間中の滞納やトラブルの対応、退室精算まで管理会社が行います。しかしながら、下北沢、三軒茶屋エリアでは賃貸管理を入れていなくても、入居者を仲介した仲介業者がある程度の管理業務をサービスで対応しているのが実態です。これは地域的なものです。東京都など都市部は賃貸物件の需要がありますので、言うなれば不動産会社や借主よりも家主の立場がまだまだ強いのです。逆に、賃貸需要の低い地方都市では、管理会社に管理を依頼して、入居者に良いサービスを提供することにより、長期入居や空室問題に対応しています。

 

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【目次】

  1. 管里料がない契約は、入居後の対応は行わないのが普通?
  2. 不動産業者がやり辛いと感じるオーナー様の考え方
  3. まとめ

1.管里料がない契約は、入居後の対応は行わない?

連絡を取る賃貸管理とは、オーナー様から毎月管理料を頂いて入居者募集、入居審査家賃集金、トラブル対応、退室精算など様々な業務を行います。オーナーに代わって一切の賃貸業務を行います。

仲介業者は、入居者を紹介するところまでが仕事です。賃貸管理を入れていないオーナー様からよくあるご依頼として、滞納督促、設備故障による入居者対応、解約立会い、敷金精算業務です。

 

これらは賃貸管理業務であり、本来は仲介業者が行う義務はありません。オーナー様から仲介のご依頼を頂く際、「◯◯不動産は入居者を入れるだけ、入れて後は何もしてくれないからお宅に頼みに来た」とお話しされることがありますが、実はそれが本来の仲介業者の姿になります。

管理料を頂いていなくても、管理業務を行わなければ、次の募集を外されてしまうため、慣例として下北沢、三軒茶屋エリアの多くの不動産会社はサービスで動いているのです。

当社も同じで、入居者を紹介した以上、退室まで何かあればオーナー様のお手伝いをしたいと対応していますが、管理料を頂いている管理物件の方が手厚いサービスとなっています。

この下北沢、三軒茶屋エリアでも物件の老朽化による建物トラブルの増加とオーナー様の高齢化により、徐々に賃貸管理を入れるオーナー様が増えてきました。

これからの予測ですが、管理物件が増加してくると、どの業者も今まで以上に、管理物件を中心に業務を行いますので、管理料を頂いてない物件の対応に、手が行き届かなくなると思われます。また人口減少により、不動産会社も厳しい状況になってきていますので、これまでサービスで動いていた部分が徐々に出来なくなっています。考え方によっては、全てサービスで行っていたことの方が異常で、都市部も本来の姿になっていくと思われます。

 

2.不動産業者がやり辛いと感じるオーナー様の考え方

オーナー様

当然のように不動産業者に管理業務をお願いされることはあまり良くありません。管理料を頂いているオーナー様もいらっしゃいますので、管理物件と同等のサービスを行う事はできません。

解約立会い、敷金精算を不動産業者に依頼し、原状回復をオーナー様の付き合いのある内装業者で行う場合です。これは仲介業者にとっては非常に辛い業務になります。

敷金精算のトラブルが増加しており、解約・敷金精算業務は不動産業者にとっても、ストレスの多い業務ですので、融通の利く提携リフォーム会社で対応したのが本音です。

また、提携のリフォーム会社であれば、大量の仕事を出しているため、単価が一般価格よりも安く統一されており、金額面での調整もしやすくなります。

 

3.まとめ

世田谷の下北沢、三軒茶屋エリアは東京でも特に人気のエリアです。空き室が出ても、すぐに決まってしまうエリアでした。しかし、ここ数年で賃貸市場も変わり、人口減少により空室が目立つようになってきました。

特に、「決まる物件」「決まらない物件」とはっきりと分かれてきました。そうした中で、徐々に賃貸管理が注目されてきています。

最近の賃貸管理は、入居者対応、トラブル対応、家賃の引落しや、滞納保証など、個人のオーナー様では対応しきれないサービスを提供する事で長く済んでもらうことは当然ですが、オーナー様のキャッシュフロー向上の空室対策がしっかりされているものが人気となっております。

今の情勢を考えると、安定した賃貸経営をする為には、いずれは賃貸管理を入れる必要が出てきます。管理を選ぶポイントとして、「契約・更新・解約・トラブル対応・滞納対応等の業務」がしっかりしているのと、「入居募集に強い」という2点に意識を持って選ぶと良いと思います。

 

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