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下北沢の物件で空室期間3ヶ月が2週間に大改善!その対策とは

賃貸物件の空室でお困りでは有りませんか?以前はすぐ決まっていたのに何故決まらないのだろうと思っているかたは多いはずです。そんな中、下北沢駅近辺の弊社管理物件で空室が出ても約2週間から3週間で常に成約している物件がございます。そのオーナー様とは、何度もお話をして賃貸市場を把握して頂いた上で、いくつかの空室対策をとってやっていましたが、閑散期は募集期間が3ヶ月位は掛ってしまっていました。そして、最後に弊社の「ゼロチンタイ」プラン(ただの敷金・礼金ゼロとは別物です。)を実行した結果、入居者が直ぐに決まって満室になり、オーナー様に喜んで頂きました。空室対策は方法も大事ですが、実行する決断がより大事であり満室への近道と思っています。お部屋のリフォームでお金を掛けるだけでなく、募集方法の見直しも考えていかなければなりません。(勿論リフォームも大事です(笑))弊社はオーナー様に安心して賃貸経営をしてもらえるように、日々努力・勉強をして、常に新しい空室対策をご提案していきます。それでは、今回の空室対策成功事例をご紹介させて頂きます。

満室経営

【目次】

  • 1.下北沢の賃貸市場の把握
  • 2.空室期間6ヶ月から満室までの道のり
  • 3.最新の募集方法
  • 4.まとめ

1.下北沢の賃貸市場の把握

平成28年現在、下北沢駅近隣のお家賃が、かなり安くなってしまっているのはご存知でしょうか?築20~30年で木造の20㎡前後でバス・トイレ別が家賃5.5万~6.5万です。また、下北沢エリアでも礼金0の物件が年々増えてきています。

格安な物件が増え、問い合わせがその物件に集中して成約になってしまうので、その他の物件は決まらずに空室期間が増えていってしまう傾向を見受けられます。

下北沢周辺の1R,1Kの相場は8万円台ですが、実際に成約になっている物件は6万台、7万円台の物件になってしまっています。

その背景には新築物件の増加(世田谷区では毎年8,000戸から10,000戸増加)しているのと、お客様の要望(バス・トイレ別や初期費用が安い等)が増えてきているので、対応できていない物件は賃料が下落します。では、どうしたら良いのか・・・NEXT

2.空室期間6ヶ月から満室までの道のり

試行錯誤をした結果、弊社の新しい空室対策の商品での成功事例をご紹介します。

【物件の内容】

最寄り駅:小田急・井の頭線 下北沢駅徒歩15分、京王線 笹塚駅徒歩10分

構造:木造2階建て 築年月:平成2年 間取り:1K(18㎡) 世帯数:8世帯

設備:キッチンは一口のIH、3点ユニットバス 家賃:6万~7万

 

この物件は、空室になると入居まで4ヵ月から6ヵ月は掛っていました。そこで、敷金・礼金をゼロゼロにして入居時にクリーニング代を頂く募集に変更後ようやく成約しました。それでも、約3ヵ月掛っての成約でした。

その後、もう一部屋が空いてしまったので、敷金・礼金ゼロと家賃を2,000円下げた状態で募集をしました結果、苦労をしてようやく3ヵ月で成約しました。

敷金・礼金をゼロにしても簡単でない事がわかり、オーナー様もどうしたら良いかを分からなくなり悩んでいらっしゃいました。そこで、地方エリアで大成功している募集方法を提案させていただきました。・・・NEXT

3.最新の募集方法

敷金・礼金をゼロにしても、保証会社の料金やクリーニング代を代わりに頂くようになるので、結局初期費用があまり安くならないのが分かりました。

弊社提携のコンサルティング会社を介して地方で成功している「家賃のみの初期費用で入れるプラン」を東京用にアレンジして募集をしました。その結果、なんと成約までの期間が2週間から3週間になり、お客様にもオーナー様にも大変喜んでいただきました。

それが、弊社独自のプラン【ゼロチンタイ】です。敷金0・礼金0・仲介手数料0・家財保険料も弊社負担・家賃保証も弊社保証・退去時のルームクリーニング代も弊社負担!

下北沢エリアにはこのようなプランは1件も無いので他の物件と、圧倒的に差別化が出来ます。

ハウスセピア外観

例)家賃7万円の物件

【敷金・礼金ゼロの場合】

前家賃7万円+礼金0円+敷金0円+保険料1.8万円+保証料3.5万円+クリーニング代32,400円+仲介料75,600円=231,000

 

 

【ゼロチンタイの場合】

前家賃7万円+礼金0円+敷金0円+保険料0円+保証料3.5万円+仲介料0円=70,000

差額は161,000円になります。

 

また、このプランの良いところは既に50室以上契約しておりますが、対抗物件が出ない為1件も家賃交渉が入っていません。多少高めの賃料でも決まってしまいますが、掛け離れた賃料の場合は、ある程度相場まで下げないと時間は掛ってしまいます。

安くすると、質の悪い入居者が入ったり、短期間で出たりしないの?と思われるかも知れませんが、入居時審査の際に、弊社提携の大手審判会社の審査を通しますので安心して下さい。更に、弊社でも本人の確認や勤務先及び連帯保証人の連絡・確認を行なっていきます。

また、短期解約を防ぐ為に、短期解約場合は違約金を頂く契約になっており、入居者の方々はある程度覚悟して入居していただけます。実際に導入した物件での短期解約は殆どありません。・・・NEXT

4.まとめ

今は、何もしなければ賃料が下がり続ける時代になってきました。新築の物件さえも、家賃を途中で下げたり、礼金を0にしている物件もあるのが現状です。とても苦しい時代になってきましたが、何もしなければ現在も将来も何も変わりません。

しかし、何かを変えれば必ず決まります。自論ですが、世田谷エリアで決まらない物件は無いと考えています。弊社管理物件のオーナー様とは、多岐に渡りお話しをして無理のない賃貸経営を提案させて頂いています。

「ゼロチンタイ」を導入していない物件もあります。しかし、さまざまな対策をご提案して、そのオーナー様に合ったものを採用して、満室経営のお手伝いをしています。

弊社ではオーナー様とお客様に喜んで頂きたいという気持ちが強く、言いにくい事や厳しい現実も伝えさせて頂いた上で、適切な対策・アドバイスをするようにしています。

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