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下北沢の賃貸経営を地元不動産会社が考える「現在と未来」

現在は、空室が社会問題になっております!データによると下北沢駅の周りには約2,000室の空室があると言われています。入居募集の形態は昔とは変わりインターネット募集が主流となってきました。お客様のニーズもバストイレが別は当たり前になっている昨今です。不動産業者も年々増加しており、大家様のところに連日来る営業マンや電話が増えていませんか?部屋は空いているのに、古い付き合いの不動産業者からは連絡もなく、本当にやってくれているのか分からない状態ではありませんか?年々賃料は低下し、敷金・礼金もゼロが主流になってしまいました。昔と同じようにはいかない、そんな時代に到来しています。部屋が空けば、リフォームをして新しい設備を導入するか、家賃を下げるか、初期費用を下げるために敷金・礼金をゼロにする等の条件変更が必要とされてきます。でも、実情はアパート経営をしていると色々とお金も掛るし、ローンの返済も有るから賃料は下げたくないのが本音だと思います。ウチの物件は駅から近いから大丈夫!まだまだ、今の条件で決まっているから大丈夫!お金を掛けたくないし!しかし、周りの物件はリフォームをしてニーズにあわせた設備を導入したり、さらに家賃を今の値段にあわせて募集しています。そういった物件の中での競争であり入居希望者も減っている現状では、必然的に物件が余ってしまいます。そうなりますと、近い将来、お持ちの物件は決まらなくなり1年以上も空室になる可能性だってあります。何もしなければジリ貧になってしまいますので、未来の賃貸経営に向けて一歩前進して考えてみて下さい。

満室経営

【目次】

  • 1.現在の下北沢周辺の入居者募集
  • 2.契約前の確認により防げるトラブル
  • 3.賃貸物件が決まらない理由
  • 4.まとめ

1.現在の下北沢周辺の入居者募集

インターネット入居募集

お部屋探しをする時、昔は不動産業者に直接コンタクトを取るしか方法がありませんでした。ところが、平成12年から一般家庭にインターネットが登場したことにより、ネットをみて物件を探し不動産業者に問い合わせをして、物件探しをする方が増加しました。しかし、ただインターネットに載せれば、全ての物件が決まるわけではありません。

お部屋の写真の撮り方・キャッチコピー・周辺環境の写真等、お客様からお問い合わせがくるように、様々な事を考え入力してインターネットに載せなければ意味がありません。

では、たくさんの不動産会社に依頼すれば決まると思われる方もいらっしゃると思いますが、それは逆効果になってしまうケースがあります。

何社にも依頼されている物件は、同じサイトに物件情報が被って複数出てきてしまう為、お客様に、決まらない苦労している物件と見られてしまい、問い合わせが減少する場合があります。さらに業者からオーナー様への確認の電話も増え、訳が分からなくなっていませんか?

昔のように情報を雑誌やFAX等で回していた時代と違い、インターネットに載せれば、直ぐに隅々まで情報が回りますので、数十社の不動産会社に出して情報が混乱するよりは、多くても3社までに絞って入居募集をするのが良いようです。

2.契約前の確認により防げるトラブル

設備チェック表

当社の場合、お部屋が決まり契約書を作成する際に、再度お部屋の設備チェックに行きます。お部屋に不備がありますと、契約後にトラブルになる事が多いので事前に確認を行います。

お部屋の電気のアンペア数・設備の確認・水周りの点検(水漏れ箇所は無いか)・エアコンは起動するか・網戸に破れが無いか・自転車置場・ゴミを出す場所・電話回線・テレビジャック・インターネット環境等、様々なチェックを行います。

実は、このような設備確認を行っている賃貸管理業者は意外と少ないと思います。この確認を行っておく事により、クレームが少なくなり逆に効率が良くなっています。

また、よくあるのが1回目の家賃の入れ忘れです。そこで、今までの経験をふまえて、契約書で説明する事にプラスして賃料の入れ忘れ防止の専用書類を作成して2重に説明をすることにしました。この書類により、家賃の入れ忘れが大幅に減少となり効率を大幅にUPさせています。

3.賃貸物件が決まらない理由

賃貸経営の悩み

これから、正直述べますがこれは現実的なお話になりますのでご了承下さい。私どもはオーナー様とお客様に喜んで頂く為にお伝えしていきます。

決まらない物件の要素はズバリ下記2つです。
○1家賃が近隣の物件より高い。
○2設備が現在のニーズに合っていない。
(バス・トイレ一緒、室外洗濯機置場、和室、電気コンロ、ウォッシュレット無し)

上記に当てはまる物件は、長い間空室になってしまう可能性を大いに秘めています。

また、最近は敷金・礼金2ヵ月が当たり前の時代とは変わり、初期費用を抑えたゼロゼロ物件が人気になってきている現実があります。

入居者もお金を持っていない訳ではなく、将来の為に蓄えておきたい!旅行に使いたい!等他の事にお金を使いたいと考える人が増加してきています。

それでは決める為にはどうしたら良いのでしょうか?
ただ賃料を下げれば決まるという事ではありませんし、費用対効果を考えない設備投資をしても、収支が合わなくなってしまいます。

1番お金を掛けずに効果が高いのが、意外に思われるかもしれませんが共用部の清掃です。清掃を行なう事によって、物件の印象が良くなり契約率が上がるだけでなく、退去率も20%程減りオーナー様の収益に直結しますので、是非試してみて下さい。

また、差別化のしづらいワンルームではアクセントクロスをお勧めします。アクセントクロスとは、壁の1面だけ色付き又は柄物のクロスを貼ることにより、お部屋をお洒落に見せる事が出来ます。中には、これを好まない入居者もいますのが、確実に差別化ができ確実に契約率は上がります。

費用的には、通常のクロスを貼るのに比べ、2,000円程プラスするだけで出来ますので安価で効果の高いリフォームになります。

その他、たくさんの対策がありますが、費用対効果が合うものと合わないものがありますので、内容をしっかり確認してやるようにして下さい。

4.まとめ

実際の現場の中から、幾つかピックアップをしてお話しさせて頂きましたが、どれも現実であり事実です。 少しでもオーナー様のお役になれれば幸いに思います。

どんなに困っている物件でも、やり方や考え方を少し変えれば、今までの悩みや不安は無くなります。
現在の賃貸市場を考えますと、何もしなければ賃料は下がり続けるますので、まずは簡単に出来る共用部清掃から始められては如何でしょうか?きっと、予想以上の結果が出るはずですよ!

当社では、今後も良いものは積極的に取り入れ、少しでもオーナー様の賃貸経営のお役に立てるように、日々努力・研究をしていきますので宜しくお願い致します。
長い間読んで下さりありがとうございました。

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