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下北沢・三軒茶屋での賃貸物件の更新業務

賃貸借契約では契約期間満了に伴い、契約継続をする場合は更新契約をしなければなりません。住居の賃貸借契約は、2年契約が一般的です。必要な業務として、契約書を新たに作成すること、火災保険も更新しなければなりません。家賃の保証会社に加入している場合は、そちらも確認しておきましょう。入居者は更新料と火災保険料が必要となります。下北沢、三軒茶屋エリアでは更新料として賃料1ヶ月分の更新料をいただいている場合が多いです。地方などの賃貸需要の少ない厳しいエリアでは、更新料を無くしているエリアもあります。最近は家主の立場が弱くなってきたと感じているオーナー様もいらっしゃると思います。それでも地方に比べ、下北沢、三軒茶屋は人気のエリアで、まだまだ家主の立場が強いですが、少子高齢化による人口減少で、近い将来、必ず地方と同じ「波」はやってきます。事前に賃貸市場の厳しいエリアの状況を知っておくことで、対策をとりやすくなります。今回は更新業務を通して賃貸経営を考えてみましょう。

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【目次】

  • 1.更新業務の注意点
  • 2.更新料が払えない入居者
  • 3.東京の更新料も無くなってきている?
  • 4.まとめ

1.更新業務の注意点

注意点

更新業務の流れですが、契約満了日の2ヶ月位前に入居者へ更新されるか、退去されるかを確認する手紙を郵送します。期間満了間際に更新の確認をされても、継続する場合は更新の費用に困ったり、退室にしても直ぐには出られないので困ってしまいます。余裕をもって確認するようにしましょう。その際、火災保険の更新も忘れないようにしましょう。

更新時に入居者の最新状況も確認します。勤務先や電話番号など変わっている場合もあります。一旦入居してしまうとなかなか連絡をとるチャンスも少なくなります。また、入居中に困ったことは無いか、住んでいる人にしかわからない物件の良いところや悪いところを聞いてみるのも良いでしょう。今後の賃貸経営のヒントになります。

家主にとって更新したくない入居者もいるかもしれません。しかし、更新を拒絶するのはかなりハードルが高く、簡単に退室まで持っていくことはできません。弁護士さんに相談やインターネットで調べれば、退室手続の方法はわかりますが、実務レベルでは「実際に退去してくれるかどうかは別問題」です。

数ヶ月の家賃滞納や素行不良なども、よほどでなければ正当事由にはあたりません。弁護士費用など、家主側の負担も大きいでしょう。まずは、信頼のおける賃貸管理会社に相談することから始めてみてください。

 

2.更新料が払えない入居者

家賃管理1

更新業務を行っていると、中には更新料が払えない入居者も出てきます。連帯保証人に支払ってもらえれば良いのですが、それも無理な場合、分割で支払ってもらうことになるでしょう。

その際、気をつけるポイントとして、火災保険料だけでも契約期間が切れる前に支払いをお願いします。保険が切れた状態では何か起きてしまった場合に大変なことになってしまいます。無保険の状態では何の賠償もできません。そのため、当社では必ず保険料だけでも先に支払いをお願いしています。

 

3.東京の更新料も無くなってきている?

下北沢、三軒茶屋は、入居者より賃料の1ヵ月分をいただくことが多いエリアです。しかし、駅から徒歩10分以上の物件や、築年数がある程度経過し、決まり辛くなっている物件では更新料を無しにしているオーナー様もいらっしゃいます。

入居者は更新のタイミングで引越しを考えるため、少しでも費用をかからない状態にし、更新してもらえる確率を上げるためです。長く入居されている場合は、賃料を減額してあげる事もあります。

入居者にどうしてそこまでサービスしなければならないのかとお思いのオーナー様もいらっしゃるかと思います。現在は賃貸物件の需要と供給のバランスが崩れ、借手市場になっています。

新たに別の物件を契約しても敷金、礼金、仲介手数料など初期費用がかからない物件も市場に増えてきていますので、更新料を支払うことと引越しの差が以前よりも無くなっているからです。

また、退室されると家主側には、空室での無収入期間やリフォーム代、賃貸管理会社に支払う広告料などが新たに発生し、平均賃料の5ヶ月分位のロスになります。

また、2年前の賃料での募集は苦戦が予想され、賃料を下げる必要もあるでしょう。良い入居者であれば更新料が無かったとしても、更新してもらったほうが得であると考えることもできます。

 

4.まとめ

手続き以前では更新料は当たり前のように家主の収入になっていました。しかし、近年は人口減少によって空室が目立つようになり、賃料が下落しています。

礼金・敷金もゼロの物件も増え引越しがしやすく、更新のタイミングで入居者が出て行きやすい環境となっています。そうした中で、下北沢・三軒茶屋エリアでも更新料を無しにした物件が出現し始めました。

更新を何度もしてもらえる物件にすること、良い入居者に長く住んでいただけることがこれからの賃貸経営では重要になってきます。入居者が決まりさえすれば良かった時代は終わりました。入居後の対応が大切です。

ソフト面(賃料や更新料の見直し)とハード面(共用部の清掃や設備の交換などの物件状態)を両立させることが入居者の満足度につながります。最近、更新する入居者が減ってきたと思われるオーナー様は更新料を見直してみることも良いかもしれません。

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