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不動産屋に支払う広告料増加についての疑問

人気の三軒茶屋や下北沢などの世田谷エリアでも、最近では多くの空室賃貸物件がございます。バブルの時期にはたくさんのマンションやアパートが建てられ、現在でも新築のマンションがどんどん建てられているエリアです。この競合物件がたくさん出てしまう環境の中で、高入居率を保つためにはどの様にしたらよいのかオーナー様の中でも大きな課題になっているのではと思います。内装の変更や、家賃の見直しなど出来ることは、いくつかございますが、今回はそのうちの効果的なものとして“広告料”に焦点を当ててみたいと思います。成約時にオーナー様から頂く広告料ですが、この実態を理解されていないオーナー様も少なくないかと思います。都心部での入居募集のやり方は目まぐるしく変わっております。近年の広告料の意味・取り扱いについてお話したいと思います。

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【目次】

  1. インターネット広告料の増加による弊害
  2. 良い物件ではなくADが多い物件が決まる理由?
  3. まとめ

1. インターネット広告料の増加による弊害

広告料の増加

広告料とは、成約時に不動産会社がオーナー様から頂くお金になります。世田谷エリアでも10年ほど前から慣例化されており、家賃と同額の1ヶ月分を頂くことが定着しております。

この世田谷エリアでは、地方に比べてお客様が確保できる為、広告料が定着することはないといわれておりましたが、近年では、1ヶ月分は勿論ですが2ヶ月分、3ヶ月分を進んで出されるオーナー様も増えてきています。

このように広告料が必要になっている理由は、近年の入居募集がインターネット広告に頼っている点です。急速にインターネットが発展し、ほとんどの人がスマートフォンを持っている時代です。

ほとんどのお客様はインターネットを見て物件を選んでくるので、不動産会社はこの生命線ともいえるインターネットには結構な資金を投入し、少しでも多くの反響を取るために運営しております。

このインターネットの広告費用に掛ける負担が増えたことが、オーナー様からいただく広告料が発生し増加傾向にある要因の1つになります。

2. 良い物件ではなくADが多い物件が決まる理由?

物件探し

新築物件の建築ラッシュにより賃貸物件が増加し、競合物件が増えたことで広告料の増加が起こっているケースがございます。三軒茶屋や下北沢を含む世田谷エリアでは、バブル期に数多くのマンションやアパートが建設されましたが、現在も、相続対策等により建て替えをされる方が多く賃貸物件が増加し続けている状態です。

現在、不動産会社のネットワークは全国規模で展開しており、空室物件の情報は不動産会社同士で、ほぼ全物件を「レインズ」で共有している状態です。

この物件情報の共有により、ご紹介している物件がどこの不動産屋でも紹介することが出来るようになりますが、その元付け会社と客付け会社の間には“AD”と呼ばれる手数料が発生するのです。

決めてくれた客付け会社に対する一種のお礼のような意味合いのものですが、物件が多くなってきた現在は、この“AD”が付いている物件から優先的に紹介する客付け会社が多くなっています。徳に、渋谷・新宿のターミナル駅の客付け会社では、ADが付いていない物件はご紹介すらしない会社も多くあります。

この“AD”は成約時にオーナー様から不動産会社が頂く広告料から出ております。したがって、頂く広告料によって出せるADの金額が変わってきます。

どんなに物件が良くても、ADが無ければ物件を紹介して貰えない時代になってしまいました。裏を返せば、苦戦している物件でもADが多い物件は、紹介が多くなり決っていくのも事実です。

良い物件を探し、お客様にご紹介して決めていくという、不動産の王道からは大きく外れているやり方で違和感はありますが、時代の流れでありこの辺りも理解して入居募集をしていかないと、長期空室になってしまいます。

3.まとめ

かつては世田谷エリアでも敷金・礼金を2ヶ月ずつ取っていたオーナー様はたくさんいらっしゃったのではないでしょうか。

それが今となっては敷金・礼金が1ヶ月と定番化し、最近では敷金・礼金ゼロゼロの物件も増えてきました。東京は比較的お客様が確保できており、敷金・礼金の減額は地方だけの話と言われてきましたが、需要と供給のバランスが崩れ入居者有利になり、あっという間に変わってしまいました。

空室対策の1つとして「ADの増額」がある以上、広告料に関しても増額になる流れは止まりません。支払う広告料以上の効果を出す為には、今の入居募集のシステムを理解して活用が出来れば、この先の賃貸経営も安泰になることでしょう。

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