HOME  >  世田谷での賃貸物件の長期空室に対しての対策と取り組み。

世田谷での賃貸物件の長期空室に対しての対策と取り組み。

賃貸市場では、新築物件などの過剰な新築建設により賃貸住宅の供給過剰となり、東京都では空室率14.5%・東京23区では11.89%となっており、今後も空室率が上昇すると予想されています。その為、管理管理物件の中で決まる物件と、決まらない物件がハッキリと別れてきます。エリアによって対処方法は若干異なってくると思いますが、まずは何が原因で空室になっているのかを客観的に分析してみる事が重要となります。
空室のほとんどは、不動産会社に原因が有ると考えられます。その不動産会社の募集方法や募集図面などによって大きく差が出てきます。特に現代ではインターネットをメインで募集を行っておりますので、入力内容や物件写真の彩度などが特に重要となります。どんなに良い物件でも募集方法が悪ければ、なかなか決まらない事もあります。弊社では、オーナー様に安定した賃貸経営をして頂くために、以下の3つの対策をオススメ致します。1.賃貸市場での1本の反響メールの重要性(1本の反響に、どれくらいの時間とお金が掛かっているのかを把握するのが難しい。) 2.賃貸物件募集の写真撮りには特に気を使う(写真の撮り方・載せ方で、印象がだいぶ異なります。) 3.お客様に見てもらう為の改善策(ユーザーの目に留まるように、ネットの定期メンテナンス・募集条件の見直しの提案をする。)

満室経営

【目次】

  • 1.賃貸市場での1本の反響メールの重要性
  • 2.賃貸物件募集の写真撮りには、特に気を使う
  • 3.お客様に見てもらう為の改善策

1. 賃貸市場での1本の反響メールの重要性

インターネット入居募集

賃貸業者が年々増えていくいっぽう、人口の減少に伴い集客が減少している賃貸市場の中で、今後生き抜いていく鍵はポータルサイトからの集客になります。そのポータルサイトには、膨大な時間・コストなどが掛かっておりますが、皆さん1件の反響の価値はご存知でしょうか?

インターネット社会となった現代では店頭で待っているだけではお客様は来ず、パソコンやスマートフォンでお部屋探しをする便利な時代?となりました。その為、不動産会社では、毎月の売上・集客を反響数で見込みを作るようになりました。では、その1本の反響の為に、いったいいくらの費用・時間がかかっているのでしょうか?

(例)(費用)
A媒体  月額90,300円 100件枠で、月平均30本だとして、1本単価約3,000円
B媒体  月額50,400円 100件枠で、月平均30本だとして、1本単価約1,680円
C媒体  課金制  掲載件数無制限で、物件の賃料×2%~5%×ユーザーからの問合わせ数(メール・電話)
※ 契約形態によっては異なります。

(例)(写真撮りに掛かる時間)
1件~5件の写真撮りで、30分~2時間程  6件~10件の写真撮りで、2時間~4時間程
※ 物件の場所や移動方法によって時間は異なります。

ポータルサイトによって異なりますが、1本の反響を獲得する為に媒体費用だけで数千円~1万円前後かかる計算になります。ただ、営業マンによっては価値の大きさを理解せずに対応しているケースが多いです。

なぜわからないかというと、上司も1本の反響の価値をわかっていないからです。入力・写真撮りが日々の業務となり、反響からお客様を呼ぶ事よりも、反響の本数だけを意識するようになりからです。また、ファーストの返信から次に繋がらなければ、定型分のみを送るだけの業務となってしまいます。

どれだけお金をかけて反響数を増やしても、反響から来店に繋げなければお金をドブに捨てる事になります。もし、会社側で費用を出さず、営業マン個人でポータル費用を捻出するのであれば、自由にメールを書き好きな時間に返信をしても構わないと思います。年々、店頭からの集客が減少していると不動産会社の方から多く聞くようになりました。

その為、ポータル上での競争率が激しくなり、文面の内容の改善や送る時間の工夫などが重要となります。熱いユーザーからの反響を待つのではなく、どれだけ1本の反響に対してやり切れるかを上司が指導出来るかが鍵となります。是非、1件1件の反響メールの重要性を認識していただき、1日でも早く管理管理物件を決めれるように頑張って頂きたいと思います。

2.賃貸物件募集の写真撮りには、特に気を使う

さて、お客様はネット上でお部屋探しをして、実際に伺う不動産屋さんを選ぶポイントはなんでしょうか?自分が住んでいる街の不動産屋さん?それとも、口コミサイト?……実は写真なんです!

各ポータルサイトでは、不動産屋さんの外観や店内写真・スタッフ写真やコメント、物件では周辺環境の写真・室内・設備・共用部分など、多くの物件写真を掲載できます。ポータルサイトによっては、写真の枚数や動画などでポイントが増え、同じお部屋がネット上で他社と競合しても優先でトップに掲載されるようになります。

どんなに良いお部屋でも、写真の枚数が少なかったり、写りが悪かったりすると、実際に見てみたいとは思わないですよね。皆さんも、インターネットで買い物をする際やご飯屋さんを探す際に、写真の枚数や画像などで判断する時もございますよね!お部屋探しも一緒なんです♪せっかくオーナー様からお部屋の管理を任されているのに、写真も昔のまま…クリーニング前….アングルも見にくい… これでは、お客様の目に留まりませんよね。

オーナー様から賃貸管理を任されたなら、一般の物件よりも優先で写真撮りを行います。もし、クリーニング前であれば、少しでも綺麗に見えるようにホワイトバランスで調整し、クリーニングが終了したら、即写真撮りに直行します!

写真撮りのポイントは、まず周辺環境(スーパー・コンビニ・学校・郵便局…etc)など、実際に生活をする際に必要となる部分の撮影から始まります。実際に住んだ事のないエリアだったら、新生活をイメージしやすくなりますよね!自分もそうでしたから。

管理物件に到着したら、外観・自転車置場・ゴミ置場などの共用部分から確認し撮影します。光は様々な方向から差し込んできますので、光の方向によっては被写体の写り方や印象も変わってきます。特に外観写真は、問合わせするか判断する上で重要なポイントとなります。

次は、内観写真になります。内観の場合は、自分が写りこまないように気をつけ、部屋の四隅から低い体勢で水平垂直を意識し、なるべく広く見えるように撮影します。設備などはフラッシュで反射する時がありますので、ONとOFFを使い分けながら数枚は撮り、その都度見比べてみます。

新人の頃は、事務所に戻ってから写真を確認したら、暗すぎたり・反射して全く見えなかったりなど…上司から怒られて、再度撮りなおしに行った事があります(涙)

また、設備は全て撮影し、お部屋の階数によっては眺望なども必ず撮影します。なぜなら、お客様から設備などの件で質問されても写真を確認すればすぐにお答え出来ますし、眺望もアピールポイントになりますからね!また、夜景が綺麗だったり、ライトアップされている物件などもありますので、場合によっては夜に写真撮りに行き、ポータル上で他社との差別化を図ります。

自分をお客様目線に置き換える事で、今までと違った観点から写真撮りを行う事が出来ます♪自分も入社後、半年ぐらいは毎日写真撮りの勉強をしました!

3. お客様に見てもらう為の改善策

空室の改善提案

ポータルについてお話ししてきましたが、どんなに良い写真を撮ったり、様々なポータルサイトにお金をかけても、お客様に見てもらえなければ意味がありません。管理形態によって異なりますが、ポータルサイトには、同じ物件がズラズラと並んで出ている場合がほとんどです。

2.でお伝えした写真の撮り方で他社との差別化は図れますが、入力の仕方や定期的に条件の確認、写真の入れ替えなどのメンテナンスを行う必要があります。

初めて掲載した時点では、新着物件としてお客様の目に留まりますが、その時点で見てもらえなければどんどん埋もれていく一方です。逆に、50回や100回も閲覧されているのに、お問合わせ自体が1件、2件程度の時は、公開内容(間取り図が間違ってないか、写真は綺麗に写っているか、コメント等)などを見直す必要があります。

写真などは、定期的に入れ替えたりしたり、トップに表示される写真を外観から室内や設備に変更するなど、お客様の目に留まるように変化を加えたりします。コメントなどは、会社のアピールも必要ですが、物件の良さを伝えることで、ユーザーからの印象も変わってきます。ここまで改善を図ってもお問合わせが増えない時は、近隣の相場より高い可能性が出てきます。

その場合、オーナー様に対して、『賃料が高いので下げましょう』と言っても、下がる確率は低いと思います。なぜなら、自分の立場に置き換えたときに、いきなり賃料を下げましょう!と言われても、『はい、わかりました。』とはなりませんよね。

皆さんも、家電量販店に行かれた際にテレビを買おうとして、いきなり『このテレビ高いので下げて下さい!』と言っても下がる確率なんて、1割、2割程度だと思います。オーナー様に対しても一緒です。現状の相場の状況(物件資料等・ポータル閲覧数)などを参考に持参し、なぜ見られないのか・高いのかを資料やデーターをもとに説明しながらお話しさせて頂きます。

賃料は下げたくない場合に関しては、現状の設備が今のニーズにあっているかなどを説明させていただき、少しでも工夫が出来る部分があれば先行投資として設備のリフォームをご提案させて頂きます。ただ、安易なリフォームはオーナー様に負担をかけるだけですので、ここは慎重に行います。

もし、長期空室でお悩みの場合や、リフォームを検討しているが何をどこまで交換すればよいか分からない場合など、弊社にお気軽にご相談下さい!
当社は、アパート経営又はマンション経営でお困りの方の相談窓口として、日々研究と努力を重ねて確かな回答を持っていますので、是非ご相談下さい。今まで見られなかった物件から人気物件となるように、一緒に頑張りましょう。

満室経営

ホームメイトFC