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世田谷の事例を基に土地・建物に有効な相続対策

相続対策で効果も大きいが、失敗も大きいのが不動産(土地・建物)による対策です。更地にマンションを建てるのは、相続対策的にはとても有効な手段になります。半面、賃貸市場は年々厳しくなっており、賃貸経営が行き詰ってしまっては意味がありませんので注意が必要です。また、相続で揉めてしまう理由として、財産の約半分が不動産であり分割が容易でない点があげられます。分割可能な土地であれば、相続発生前に分割しておく事によって財産分割が容易になり揉め事がなくなります。また、やり方次第で節税対策にもなりますので、その辺を事例でご紹介します。不動産は全般的に金額が高額になりますので、良い対策が出来れば効果は多きですが、その分幅広い知識と経験が必要になります。また、万一失敗してしまうと取り返しの付かないミスになる事もありますので、基本的には専門家とよく相談して取り組む事をお勧めします。

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【目次】

  • 1.更地に賃貸住宅を建築して相続税対策(世田谷の事例)
  • 2.土地の分割を工夫して相続対策
  • 3.小規模宅地の評価減の活用

 

1.更地に賃貸住宅を建築して相続税対策(世田谷の事例)

大家さんに、ハウスメーカーから「賃貸マンションを建てて相続対策しませんか?」とご案内がよく来ませんか?こういった話は結論から言うと、更地で土地を所有している場合、相続対策としては大変有効な手段であり相続税評価額が大幅に減額できます。

但し、賃貸経営が上手くいくかは別問題であり、10年後、20年後もしっかりキャッシュフローが回るかシュミレーションをしてからでないと危険です。相続発生前に、資金繰りが悪化して金銭的にショートしてしまうケースもありますので十分に注意して下さい。

 

参考【新築物件で失敗しない為のポイント】

①入居者が多く発生する人気駅の物件である事(三軒茶屋、下北沢、成城学園前等)

②最寄り駅徒歩10分以内の物件(5分以内が理想であり、遠いと賃料下落が止まりません)

③貸しやすい間取りの物件(建築会社の提案だけでは厳しい場合が多いので、実際に入居募集する賃貸管理会社に聞き、現場の声を間取りに反映させて下さい。)

④インターネット募集を意識した㎡数の物件(ネットの検索が5㎡刻みで表示なので、39.28㎡という間取りはダメです。40㎡にすることで露出度が大幅にアップ)

⑤マンションで表記に出来る構造で建てる(地震の多い昨今ですので、少し費用が掛かりますが、アパートよりマンションのほうが賃料が取れ、費用対効果が高くなります。)

以上の項目をある程度網羅していれば、新築物件で成功する確率が高まります。

 

【例】世田谷区で賃貸住宅を建築する事による相続税の節税効果

相続土地対策1

 

 

 

 

 

ポイントは、特に、建物の評価が固定資産税評価額(建築価格の50%から60%)で相続税上されるので、建築価格(現金が減る)と評価額の差が大きいので相続対策として有効です。

2.土地の分割を工夫して相続対策

相続税の土地の評価は、通常は路線価に広さ乗じて計算していきます。「角地」「2方向道路」「3方向道路」等といった利用しやすい土地は相続税評価も高くなります。そこで、分割可能な土地に関しては、分割の仕方を工夫する事によって評価額を下がり相続対策が出来ます。

下図のように分割することにより、敷地の1つが角地で無くなり且つ安い路線価で計算される為、評価額が下がります。但し、分割が不合理な場合は認められず、分割前の状態で評価されてしまいます。

また、分割(土地の分筆)費用は、皆様が思っているより高く100万円位掛かります。相続発生前に分割することで現金が減りますので、その分が相続税の節税にもなります。

【事例】

相続土地対策2

 

 

 

 

3.小規模宅地の評価減の活用

被相続人の住宅や事業に使われていた宅地等のうち、一定の要件を満たすものが相続財産の中にある場合には、その宅地等の評価額を最高で80%評価減できる特例があります。この特例が「小規模宅地の評価減」になり、評価減の割合が非常に大きいので、この特例を適用できるようにしておく事が大事になります。

この特例を受けられる宅地等は、個人が相続や遺贈のより取得した宅地等で、一定の要件を満たせば適用出来ます。

【居住用宅地の場合】

被相続人が居住していた土地を、「配偶者」「同居親族」「配偶者、同居親族もいない場合で、自己若しくは配偶者の所有財産に過去3年間居住したこと無い親族」が相続または遺贈により取得した場合。

330㎡までの敷地について80%の評価減が受けられる。

【不動産賃貸業宅地の場合】

その宅地を取得した者が、その宅地等で営まれていた被相続人の賃貸事業を承継し、申告期限まで引き続きその宅地等を有し、かつ賃貸業を営んでいる場合。

200㎡までの宅地について50%の評価減が受けられる。

【事業用宅地の場合】

被相続人が行なっていた事業を相続人が継承、若しくは、被相続人の土地を特定同族会社(被相続人の死亡直前に、被相続人もしくは被相続人と生計を一にしていた親族等が50%を超える株式を有していた会社)に貸して、その特定同族会社が借り受けた土地上に建物を建てて会社の事業の用に供していた等の場合。

400㎡までの宅地について80%の評価減が受けられる。

不動産を相続対策するには、「小規規模宅地の評価減」をどのように活用するかで、大きく相続税評価額が変わりますので、まずは、この特例をフルに活用できるように考えて下さい。

いずれの対策にしても、失敗をすると後戻りが出来なくなり、逆効果になってしまう事もある不動産での対策です。しかし、不動産抜きの相続対策は考えられませんので、信頼できるパートナーを探して間違いの無い、効果的な相続対策をして下さい。

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