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世田谷区で6ヶ月間の空室物件を希少性を付けて即成約

弊社では、世田谷区の下北沢・三軒茶屋を中心に、毎年たくさんの空室物件の募集依頼を受けます。募集をかけてすぐに決まるお部屋もあれば、なかなか決まりづらい物件もございます。正直なところ、初めての募集依頼を受けた場合は、苦戦をする可能性が高い物件をお預かりすることが多いのですが、その場合は条件を変更したりして、入居者を探す必要があります。家賃などのお金の面での条件変更や、室内の設備に手を加える方法など、さまざまなやり方がありますが、単に家賃を下げたり、大きなリフォームをするのではなく、一番利益が増す方法でなければ意味がありませんよね。そういった考慮の下、1,500室以上の成約を毎年頂いております。その数ある成約事例の中から、特に印象に残っている成功事例をご紹介いたします。夏場などの閑散期と呼ばれる時期では、更に決まりづらくなる可能性がございます。今、空室でお悩みのオーナー様がいらっしゃいましたら、これから来る閑散期対策として、読んで頂ければ幸いです。

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【目次】

  • 1.成功事例① 初期費用を抑えて募集して2週間で成約
  • 2.成功事例② 希少性を付けて、6ヶ月間空室が即成約
  • 3.まとめ

1.成功事例① 初期費用を抑えて募集して2週間で成約

賃貸データ分析

繁忙期が終わった4月初旬に世田谷区の三軒茶屋エリアで1つ物件が空きました。築年数は昭和63年建築、物件としてはそこそこの古さで、室内の設備に大きな変更は無く3点ユニットタイプのお部屋です。近隣の環境は、物件へ続く道が坂道だったり、最寄り駅から12分ということもあり、ここ近年は空室が目立つようになっておりました。

以前は決まりが良かった為、この市場の変わりようにオーナー様からは「家賃に問題があるのか?」と言う相談を受けておりましたが、近隣の物件との相場を比較しても、2,000円ほど高いくらいで、そこまでの大きい差はございませんでした。

室内も電気コンロをIHコンロに変更し、今のお客様が求めている設備に最低限でも近づくようにと、細かい設備の変更は心掛けておりました。それにも関わらず、お客様の反響は無く1ヶ月が過ぎようとしておりました。

本格的に閑散期に入ろうとしていた5月頃に、このままでは決まらない状況でしたので、近隣の相場を再び調べてみると、初期費用が減っている物件が急増していることが分かりました。

近隣のオーナー様も市場の縮小に焦りを感じ、礼金を0にしている物件が増えていたのです。そこでご提案したのが、礼金及び敷金を0にする事です。初期費用を下げて募集を掛けなおすと、反響がだんだんと増えていき、変更から2週間ほどで入居者が決まりました。

この敷金礼金をカットすることのメリットは、家賃を下げずに物件の競争力を上げられる点です。実際、家賃を下げればある程度のお部屋は決めることが出来るのですが、それでは相場のバランスが崩れ、結果更なる家賃下落を招きます。

その点初期費用を下げることで、入居のしやすさをアピールし、お客様を増やすことができるのです。三軒茶屋のような都心部では未だ敷金・礼金を1ヶ月ずつ取っている物件が多いのですが、世田谷区の端のエリア神奈川県・千葉県・埼玉県ではもう既に敷金・礼金が無い物件の方が多くなってきているのです。

三軒茶屋・下北沢エリアですと、お客様が引越に掛ける費用は平均的に家賃×4.5ヶ月分と言われております。例えば7万円のお家賃ですと30万円ほどが1回の引越でかかってしまうのです。お客様は年々減っておりますので、これだけの初期費用が掛かる物件への引越はなるべく避けたいというお客様が多くなっているのも納得できます。

敷金を取らないから不安という意見もございますが、入居前に退去時に掛かるクリーニング費用を予めとっておくことで、退去の際の最低限の現状回復は保全が取れます。また、必要に応じて、保証会社を利用して毎月の賃料の保全も図っていきます。

閑散期に長く空いてしまう可能性が高いのであれば、初期費用を抑えて募集を掛けて決めてしまったほうが良いと思います。

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2.成功事例② 希少性を付けて、6ヶ月間空室が即成約

空室の改善提案

世田谷駅が最寄りで6ヶ月間空室になっている物件があり、困っている物件がございました。築年数は昭和63年建築で、和室を洋室にリフォームした物件です。

3点ユニットタイプで、室内に洗濯機置場を設置するなど、設備面では最低限手を加えておりました。しかし6ヶ月間入居者は決まらず、時間がたってしまっておりました。

何とかインターネットの反響数を上げて、お客様を増やせないものかと思い物件を見直した所、共用部に少し広いスペースがあり、特に使っていないようであったのでバイクを置けるように条件を変更しました。

バイク可の物件が賃貸市場では限られており、お部屋探しが普通の条件より厳しくなります。東京では、少しの移動であれば車よりむしろバイクや自転車での移動が好まれるので、車よりバイクを持っている人は結構いらっしゃいます。その層を取り込めるようになれば、お客様の数は増えてきます。

そのお層を狙って物件情報を出しなおしたところ、直ぐにバイク駐輪希望のお客様で入居が決まりました。バイクの費用を取ることもできますが、このようにスペースが余っていて、もて余しているようであれば、バイク料は無料にしてお部屋の空室期間を短縮したほうが得策です。

実際、こちらの物件のオーナー様も当初はバイクを置くことに抵抗があったのですが、東京都内でのバイクが置ける物件が少ないことの希少性を知っていただき、需要が一定層にあるということを知ってもらいご協力いただきました。

このように、バイクだけでなく、ペット飼育が相談できる物件や、ルームシェアができる物件は未だ数が少なく、客層を増やせる事柄は必ずあります。ご無理の無い許容範囲で変更できるものがあれば、検討してみてはいかがでしょうか?

3.まとめ

賃貸物件で募集をする際に、変更することが出来る点はいくつかあります。礼金・敷金などの初期費用の面、内装などの設備の面、バイク・ペット・2人入居等の募集条件の面など、家賃を下げる前に変更を検討されると良いと思います。

賃貸市場はこれから夏場の閑散期を迎えます。閑散期に物件が空室になると、家賃が下がりやすく、空室期間も長くなる傾向にあります。ですから、早い段階からできる範囲の変更をかけて、周囲の競合物件に勝てる物件作りをしていきましょう。

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