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世田谷区三宿の物件を家賃を落とさずに成約した事例

世田谷区の三宿に当社管理の賃貸アパートがあります。2007年建築で7世帯の物件で、新築当初からの入居者も全て入れ替わり、数年前からは退去が出ると空室期間が徐々に長くなってきてしまいました。家主はサラリーマンオーナーの為、将来的には売却する可能性も視野に入れていました。月々の賃貸収入はもちろん、売却時にも賃料は利回りに影響するので、賃料を下げたくないというのが家主の意向でした。賃料を下げずに入居者が決まれば良いなんて、どのオーナー様も思うことですが、そんな方法があれば苦労はしません。そこで当社では家主と一緒に、物件の特徴を再度見つめなおし、改善できるところから始めていきました。募集条件については当社のオリジナル商品「ゼロチンタイ」を導入し、周辺相場よりも良い条件で入居していただくことができました。現在の賃貸市場に合った、借主、貸主の双方にメリットのある方法で、満室経営を実現されています。

満室経営

【目次】

  • 1.募集物件の特徴(強み、弱み)を知る
  • 2.空室対策の決定版「ゼロチンタイ」を導入
  • 3.まとめ

1.募集物件の特徴(強み、弱み)を知る

物件の特徴

この物件の強みですが、人気の駅「三軒茶屋駅」から徒歩8分で、お客様のニーズである徒歩10分以内で紹介しやすい立地です。2007年に建てられており、築10年未満で古いという感じはしません。内装もバス・トイレ別で、建具も白色を基調としたものになっており、男女共に受けの良い仕上がりとなっています。

物件の弱みをしっかりと把握し、改善できるところは改善することから始めました。

①駅徒歩8分でそこだけ見ると良いのですが、路地の行き止まりに物件があり、人通りがあまりありません。また、共用部に電気はありますが明るさが足りませんでした。

女性の方は少し怖いかもしれません。そこで、共用部に新たにライトを設置しました。またLED電球に交換し、電気切れで入居者を不安にさせないようにしました。物件案内の時も、人通りを気にされる方にアピールしやすくなりました。

②世田谷区の密集した住宅地では仕方がないところではありますが、部屋の間取り、広さが現在のニーズに合っていませんでした。バス・トイレ別を確保するために、居室が5.5帖位で狭さを感じます。間取りも1Rで狭い中にキッチンがあります。

2階の部屋はロフトが付いているのでまだ良いのですが、1階はロフトも無いため厳しい間取りです。しかし、間取り変更は現実的ではありません。そのため、壁紙を一面だけ変えるアクセントクロスを採用してお洒落感を出し差別化を図りました。

現在ではそうめずらしくありませんが、費用対効果としては良い方法です。少しでもお客様に気に入ってもらえるように可能性を追求しました。

③物件の隣に手入れのされていない空き家があり、景観が台無しになっています。全世帯の窓から見える訳ではありませんが、角部屋の入居者には非常に印象の悪い状況です。

このような空き家は社会問題となっています。世田谷区で「世田谷区空家等の対策の推進に関する条例」が平成28年4月から施行されています。すぐに取り壊すことはできませんが、世田谷区に連絡をして、将来的に良い方向に向うよう相談しています。

2. 空室対策の決定版「ゼロチンタイ」を導入

ゼロチンタイ

家主の希望である家賃を下げずに募集する方法として、ゼロチンタイを導入しました。ゼロチンタイとは、当社オリジナルの募集方法で、一言で説明するなら「家賃だけで入居できる」プランです。

オーナー様は入居者が契約金を支払うかご存知でしょうか?敷金、礼金、前家賃、仲介手数料、保険料など・・・賃料の4.5ヶ月分くらいかかります。仮に賃料8万円だとするならば、36万円初期費用としてかかります。中古車くらい買える金額です。

ですから物件選びには慎重になります。ゼロチンタイなら特別な仕組みをとっておりますので、8万円で入居出来てしまいます。敷金礼金ゼロ物件は増えてきましたが、家賃だけで入居できる物件は東京都にほぼありません。賃貸条件が全く違うので、他の物件と競合することがありません。

今回の三宿の物件は、周辺物件が値下げをする中で4年前の賃料をキープしつつ2週間で入居が決まりました。空室が増えている中、圧倒的な差別化を図ることができるプランとなっています。

『ゼロチンタイ』⇒

3.まとめ

下北沢、三軒茶屋エリアでも空室物件が増え、何もしなければ賃料は下落してきています。退去が出るたび、賃料を下げなければいけないのかと困っているオーナー様も多くいます。

確かに、新築物件がどんどん増加していく状況では古くなった物件は決まり辛くなり、賃料を下げることもひとつの方法です。築年数が経ち、古くなっていく物件を何もせずに以前と同じ賃料をキープする方が無理かもしれません。

物件の弱いところをしっかりと見つめ、改善することが重要です。賃料を下げるのは最後の手段です。当社でお客様の声や、ネット閲覧数を集計したデーター上、賃料を下げるよりも初期費用を下げた方がお客様の反応が良く、決まりやすいことがわかっています。

高額な契約金が引越しのハードルを上げているのです。すなわち、お客様の物件選びのポイントとして、初期費用は大きなウエイトを占めています。お客様の最新のニーズに対応していくことこそ、満室経営を実現させる方法です。

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