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失敗しない新築物件の建て方!

新築マンション

賃貸住宅を建てる上で最も重要になるのが、事前のマーケティングになります。このマーケティングが甘いと、どんなに良い物を作っても決まりは悪くなります。建物プランの打ち合わせは、建築業者に丸投げは危険です。大手ハウスメーカーだから安心という事もありませんので、ご注意ください。特に間取りについては、インターネット反響を意識したものを書かなければいけません。でも、その実際は反響の取れない間取りが非常に多いのが実情です。

例えば、2DKのお部屋で専有面積が39.9㎡でも40.0㎡でも、住む上での快適性はまったく変わりませんが、ネットでの反響は、雲泥の差が出てしまいます。これは、どのサイトも5㎡単位で検索がされますので、物件の露出度が大きく変わってしまうからです。ネット上には、こうした微差が大差に繋がる項目が何十項目もありますので、より多くクリア出来ている物件が、より多く家賃の取れる物件になります。

したがって、新築物件を立てる時は、建築のプロのハウスメーカーと募集のプロの不動産屋の両方の意見を良く聞いて進めるようにして下さい。

 

マーケティングのポイント
① 当然ですが、最寄り駅からの距離は重要になります。

5分以内の物件については、他に対抗物件が少ないので空室期間が短く、家賃の下落も緩やかになります。距離の1つの目安は最寄り駅10分以内になります。これは、お部屋を探している人の80%以上が10分以内を希望しているからです。10分以上の立地で新築を建てる場合は、ペット可、バイク可、デザイン物件など特徴を付けていくことをお勧めします。

 

② 人気の設備を入れて入居率を上げる。

人気設備については、年々変わっていますので難しい部分ありますが、必要な設備はしっかり入れておかないと賃料に大きく影響します。入れないと賃料に必ず影響する設備として、シングルの場合は、モニター付きインターホン・IHキッチン・独立洗面台・ウォシュレット・居室の広さ7畳以上、ファミリー物件の場合は、シングルの設備にプラスして追炊き付きバス・LDK10畳以上・キッチンコンロ2口以上になります。その他は、予算に合わせてバランスを考えてチョイスするようにして下さい。

 

③ 外装を何するかで、古くなってからの入居率・メンテナンス料に大きく影響。

新築時は、外壁が何であっても入居者が決まりますが、10年後や20年後の事を考えると、外壁により入居率が大幅に変わってしまいます。古くなっても、見栄えの良い素材として、タイル貼り・ALCボード・サイディングボード等があります。逆に年数が経過すると、古く感じる可能性が高いものとして、モルタル吹付け・コンクリート打放し等が考えられます。また、メンテナンスについては、外壁に良質な光触媒(太陽や蛍光灯などの光が当たると、その表面で強力な酸化力が生まれ、有害物質を除去することができる浄化材料です。)を採用しているところ多くなっており、20年から30年間はメンテナンスフリーの物件もありますので、建築時に多少高くてもトータルのキャッシュフローで考えて下さい。光触媒がない場合は、タイル貼りが1番メンテナンス料が掛らないといわれております。

 

④ 1LDK・2DKタイプの部屋を作る。

一般的に、1Kより1LDKのほうが利回りは多少下がりますが、ファミリータイプは、入居の期間がシングルタイプより長い為、家賃の入らない空室期間が少なくてすむ利点があり、トータルの利回りが上がるケースが多いです。しかし、場所によって間取りニーズが大きくかわりますので、よく調査した上でベストのプランを選ぶようにして下さい。

 

⑤ エントランスを気持ち豪華に作る。

お客様が物件に入って初めて目にする場所です。そこで決まるか決まらないかが、決定すると言っても過言ではありません。エントランス部分だけで結構ですので、石やタイルを貼って豪華にするようにして下さい。多少お金は掛りますが、それ以上に入居率に貢献しますので、費用対効果は高いといえます。花や植物などを置いてみるのも効果的です。

 

⑥ 入居者のニーズを考えて室内の色目を決める。

1番無難な選択は、白を基調の建具・フローリング・クロスになります。清潔感があり、お部屋に広いイメージを与え、嫌がる人が少ない鉄板の色調です。次にダーク系(黒・こげ茶)を使用した場合ですが、良い設備・仕様を使っている場合は高級感を与えます。しかし、失敗する事もありますので、専門家によく聞いてから選ぶようにして下さい。また、1部クロスの色を替えるアクセントクロスですが、しっかり濃淡がつけば何でも大丈夫ですが、鉄板のはずさない色は茶色になります。濃淡のつきにくい色は、失敗しますので極力避けるようにして下さい。

 

⑦ 耐震・防音対策をしっかりしたものを選ぶ。(天井、床、壁)

地震大国の日本ですので、入居者の希望も耐震性を重要視する人が増えております。耐震性の良い物件を建てる事は、ご自身の資産を守る事と同時に賃料アップにも繋がります。また、クレームとして音のトラブルもそれなりにありますので、防音仕様の建物を建てる事により、入居者が快適に暮らす事ができますので、入居期間が長くなり家主様のキャッシュフローにも大きく影響します。

 

⑧ 自転車置場・バイク置場を作る。

車離れが進み、自転車を所有する人が増えました。可能であれば、1世帯に1台は自転車スペースを確保するようにしましょう。また、都心に近い地域ではバイク置場の有る物件が大変不足しています。バイク置場を確保できれば、競争力の高い物件になりますので、スペースが許す場合は検討して下さい。

 

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