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気になる賃貸市場

世田谷の賃貸市場

賃貸物件が8,000戸増えて人口が7,000人減ると




賃貸市場の変遷

昭和~平成初期
(物件不足の時代)

【初期】
需要>供給
・街の不動産会社の活性化

・自主管理が中心

・人口、世帯数は年々増加
物件を持つ
家主が主導権

平成前期

(物件建築が盛んな時代)

【成長期】

需要≒供給
・賃貸住宅建築ラッシュ

・サブリース登場

・インターネット開始

物件を持つ
管理会社が主導権

平成後期

(物件価格競争の時代)

【成熟期】

需要≦供給

・税金、相続対策

・インターネット全盛期

・ゲストハウス登場

物件力リーシング力
のある会社が主導権

これから

(物件選別の時代)

【変革期】

需要<供給

・人口減少

・外国人、高齢者増加

・過疎と集中が顕著

入居者が主導権
(マーケティング力のある会社が優位に)

① 初 期 需要>供給 昭和~平成初期 
敷金・礼金:各々2ヶ月 更新料:1.5ヶ月 広告料:0円

【状況】
・ 賃貸市場の物件が不足しており、新築物件は完成前に決まってしまう時代。
・ 人口・世帯数も年々増加していて物件不足により賃料も上り基調でした。
・ インターネットは普及しておらず、物件情報取得は物件近くの不動産屋を何件も回って探していた。
物件を持つ家主が主導権。街の不動産屋は物件を集めて活性化。

② 成長期 需要≒供給 平成前期 
敷金・礼金:各々2ヶ月 更新料:1.5ヶ月 広告料:0円~1ヶ月分

【状況】
・ 賃貸物件の建築が盛んな時期。
・ バブル崩壊後、不動産の売買価格は下落したが賃料の下落は無かった。
・ インターネットが出現し、業者専用サイトのレインズが運用開始(平成2年)された事により、業者間の物件共有化が進みました。
サブリース等の登場により物件を管理する管理会社が主導権

③ 成熟期 需要≦供給 平成後期 
敷金・礼金:各々1ヶ月 更新料:0円~1ヶ月 広告料:1ヶ月分

【状況】
・ 年金対策・相続税対策として賃貸住宅の建築又は購入者の増加。
・ 人口・世帯数も減少に転じて物件供給過多になり始め、賃料は下がり基調になった。
・ インターネット全盛期、物件探しの大多数の方がインターネット経由になった。
・ ゲストハウス等の登場により、賃貸市場の多様化が進む。
物件力(デザイナーズ等)・リーシング力のある仲介会社が主導権

④ 変革期 需要<供給 これから 
敷金・礼金:0円 更新料:0円 広告料:1ヶ月分~

【状況】
・ 高齢者・外国人の増加。
・ 人口減少による過疎化の地域が顕著になり、都心への集中が更に進む。
・ インターネットと合わせて、口コミ等の紹介・リピートでの集客(お客様の囲い込み)が大事になる。
入居者が主導権、ターゲットを絞った商品を提供出来る、マーケティング力のある不動産会社が優位になる。

【まとめ】
・ 居住用賃貸の賃料は、景気で左右されるのでは無く、需要と供給のバランスで決まります。今後の人口減少を鑑みると、何もしないと空室が増え収益性を保つ事が出来ないので、必要な時にリフォームや条件変更を考えて下さい。
・ 高齢者・外国人の賃貸需要は今後も拡大していきますので、空室で困った時は、保全を掛けながら入居を検討してみて下さい。
・ 今後は、物件というよりも、窓口になる不動産会社の力量により、空室期間・収益性が大きく変わってきますので、業者の選定が重要になります。

賃貸経営は、満室経営さえ出来れば、非常に安定した収益が上がる超優良事業になります。
一番のリスクは空室ですが、人気エリアでは、対応さえ間違わなければ満室経営を問題なく継続出来ます。

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