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建物明け渡し猶予と物件の抵当権について

【質問】賃貸でも登記内容を確認する必要がありますか?建物明渡し猶予とはどのような制度ですか?以前は違う制度だったと聞きましたが、どのように変わったのでしょうか?

【回答】抵当権が実行された場合には、6ヶ月間の猶予期間内に明渡さなければなりません。かつては短期賃貸借保護という制度があり、抵当権設定後に設定された賃借権について、抵当権が実行された場合に建物賃貸借期間が3年以内なら、その期間は買受人に対しても賃貸借を主張できました。

また、賃借人は買受人に対して敷金の返還を請求することもできていました。しかし、現在この制度は廃止されています。平成16年4月1日以降に契約・引越しのなされた建物については、短期賃貸借に代わって建物明渡し猶予制度が適用されます。

この制度では、賃借人は6ヶ月は明渡しが猶予されますが、競売による買受人との間に賃貸借契約を結ばない限り、賃借人は買受人に賃貸借を主張することができなくなり、6ヶ月経過すると立ち退かなければなりません。

買受人に対して敷金の返還を請求することもできません。もちろん、敷金を前の賃貸人に対して請求することはできますが、前の賃貸人は、抵当権を行使され不動産が競売にかけられており、敷金を返還する資産的余力がないことが予想されますので、賃借人保護の効果は、前制度に比べて相当に弱くなってしまいました。以上の事からも登記簿の内容はしっかり確認する必要があります。

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