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賃貸物件における原状回復トラブルを防ぐには

賃貸物件では退出になると、ルームクリーニングや原状回復業務が発生します。長年入居して、手入れが必要なお部屋もあれば、入居日数が浅く、きれいな状態で明け渡すお部屋も有ります。それぞれ退出に掛かる費用は異なりますが、ひとつの基準を元に退出の精算を行う必要が有ります。退出時に起こり易い敷金精算トラブル・・・。立会いを行う賃貸管理会社にとっても、トラブルが起こらないように対処したいものです。そこで賃貸管理会社は退去時に双方の言い分を聞かなければなりません。しかし、入居時にはそんなことは言われなかった。インターネットにはこうやって書いてあった。住んだ分を考慮して欲しい。などなど色んな言い分があります。事実、退去時のトラブルによる法的な解決が多くなっています。昔とは違い、入居者がある程度の知識を持つようになったからだと思います。

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【目次】

  • 1. 敷金精算で揉めない為の退去立会い
  • 2. 次回募集のための原状回復業務
  • 3. 経年変化と設備、クロスの耐用年数
  • 4.まとめ

1.敷金精算で揉めない為の退去立会い

私も担当の物件では、退去時に立会いをするのですが、入居者の多くの方が警戒心を持って立会いに来ているように感じます。それだけ賃貸物件の退去時のトラブルは、一般的に広く認知されているのかも知れません。

入居者とすれば「少しでも多く敷金が返ってきてほしい」あるいは「余分に取られたら困る」といった気持ちがありますので、退去立会いの時に、敷金精算が少しでも有利になるよう気を張って来ています。そんな警戒心いっぱいの入居者に対しては、率直に賃貸管理会社として中立な立場である事を伝えるのが効果的です。

「余分に修繕費を取る事はありません」と率直に伝えた上でお部屋の確認に入るのです。この意思表明は結構大切で、これにより入居者側から本音の声を聞くことができ、スムーズに敷金精算が出来ます。

しかし、原状回復のトラブルが起こってしまった場合には、借主と貸主の言い分を良く聞く事が出来て、お互いが納得できる着地点を探り調整することが出来る賃貸管理会社が必要になります。

退去立会いがスムーズに出来なければ、次の入居募集にも時間が掛かり、空室期間に影響が出てしまいます。なるべく時間を掛けずにお互いが納得できる敷金精算をする為に、入居者と本音の話しが出来る対応が必要になります。

 

2. 次回募集の為の原状回復業務

退去時にきちんとお部屋のクリーニングや、クロスの補修等は処理出来ていますでしょうか?処理の甘いクリーニングや、リフォームは次の入居者とトラブルにつながり易くなります。

よくある例として、クロスを張り替えずに中古のままクリーニングをして貸すことにした場合、退去時の原状回復でもめる事があります。クロスの汚れを前入居者がつけたものなのか、現入居者がつけたものなのか、「やった」「やってない」の水掛け論になりやすい事例です。

これはクリーニングの甘さがもたらす多い例ですが、事前に「現況確認書」に入居時の状態を報告してもらう事により防げます。きちんとクロスの状態を見極めたうえで、そのまま貸すのか、張り替えるのかを判断しましょう。

しかし、最近の借主の多くは、高額な初期費用を払って入居を決めていますので、中古物件でもそれなりの状態にしておかないと、入居後のトラブルにも繫がります。その点を防止するためにも、退去時の原状回復やリフォームは次の募集のことを十分考慮して行うと良いでしょう。

 

3. 経年変化と設備、クロスの耐用年数

退去時の精算トラブルになりやすいクロスの損耗状態ですが、クロスには耐用年数が有り、年数とともに価値が減少していきます。その価値価格を表にしたものが有り、その基準に沿って話を進めていきます。一般的にクロスの耐用年数は6年と定められており、入居期間が6年を超えれば、入居者の負担は殆どないものとされています。

クロスだけでなく、お部屋のその他の設備にも耐用年数が存在しその基準に従って退去の精算を行います。例えば、流し台は耐用年数5年、エアコンやインターフォンは耐用年数6年等の定めが有ります。あくまでも基準の年数になりますので、一般的には基準年を超えても問題なく使えるものが多いとは思いますが・・・。

この基準に従い精算業務を行いますが、やはり借主と貸主の間では食い違いが出てしまうものです。状況によりますが、入居者のみの負担というのは現在では難しく、対応年数に応じて負担割合を決めて精算していきます。退去でのトラブルは、こういった基準を元にいかに両者の調整が取れるかが鍵になります。

 

4.まとめ

解約が生じ退去になると、入居中では出来ないリフォームを行なうタイミングでも有ります。原状回復に合わせて、必要なリフォームをする事によって費用も抑えられ、次の入居募集にもプラスになります。

但し、リフォーム業者任せにすると相手も商売ですので、必要のない工事もやってしまう場合があります。効果的なリフォームのみをやるようにしましょう。

原状回復工事の負担割合の調整を円滑にする為には、住んでいた期間や設備の耐用年数などを考慮して、根拠を提示して清算する事により納得感が出てスムーズな敷金精算になります。また、「入居者の意向も汲んで精算する。」という姿勢だけでも見せておく事も、話し合いをしていく上で大事になってきます。

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