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賃貸物件の更新時に不動産会社を変更する場合の注意点

世田谷区の場合、ほとんどの賃貸物件は2年おきに更新業務が発生します。オーナー様の方でやられる物件もありますが、大体の物件は不動産会社(管理会社)が更新業務を請け負って行っています。しかし、2年後の更新の時期に不動産会社が既に店舗を撤退していたり、倒産していたりする場合があります。また、入居中の対応に不満があり、更新を機会に不動産会社を変更されるオーナー様は結構いらっしゃいます。不動産会社によっては、契約内容に細かい違いがあったりしますので、管理会社を変更する際は注意が必要になります。契約時と更新時の契約内容に大きな違いが出てしまうと、入居者が混乱してしまい、トラブルに陥りやすいからです。特に費用面に関するところで大きな違いが出てしまいますと、高確率でクレームになってしまいますので、前の契約書を踏襲した更新書類を作成するようにして下さい。

 

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【目次】

  1. 世田谷エリアでの更新時の3つの注意点
  2. 賃貸の更新を引継ぎする際に必要な書類
  3. まとめ

 

1.世田谷エリアでの更新時の3つの注意点

注意点

三軒茶屋駅から徒歩10分未満の築50年の木造賃貸物件にて、更新時の業者変更を依頼されたケースです。

理由としては、オーナー様は地方にお住まいであり、長年付き合いのあった不動産会社にて客付けやその他の管理業務をお願いされていましたが、不動産会社の社長の代替わりが起こり、先代の時のように上手いお付き合いが出来なくなってしまったことが1つの要因でした。

そんな中、ご依頼を受けたのですが、引継ぎの際に注意点が3点ほど有りました。①問題②更新時の更新費用③業者変更による入居者加入の火災保険の変更です。

上記の3点は、引継ぎ更新時によく出てくる問題になりますので、それぞれ説明させて頂きます。

 

①連帯保証人の問題

管理会社を変更する場合に、連帯保証人が初回の契約時と変わっていたり、途中の更新契約が行われていない場合があります。保証人は非常に重要で保証人無しの状態ですと、滞納時や緊急の対応時に困ってしまい円滑な管理が出来ません。

こうした場合は、新たな連帯保証人を立てて頂き、連帯保証人の承諾書や印鑑証明を提出してもらうようにして、更新契約を固めます。また、保証人にもどんな契約をするのか知っていただく必要が有りますので、更新の契約書などの書類に目を通していただくと尚良いでしょう。

 

②更新時の更新費用

賃貸のルールとして、更新業務退去業務は、必ずしも不動産会社が介入して、やらなければいけないものではありません。

三軒茶屋や下北沢を含む世田谷エリアでは、不動産会社が業務を行うことが多いのですが、地方のエリアでは管理契約や専任契約を結んでいない場合はオーナー様の方で行うことが常識です。

不動産会社に更新の業務を依頼する場合、書類の作成や、双方の意見調整を行いますので、更新事務手数料が掛かります。更新料無しの契約を交わしている場合は、家主様の方で更新事務手数料をご負担いただくことになりますので、注意が必要です。

 

③火災保険の加入

不動産会社には、それぞれ提携の火災保険が有り、入居者にはご加入いただくことがほとんどです。火災保険には2年おきに再加入するタイプのものや、毎月支払うタイプのものが有ります。

この保険料ですが保険会社、プランによっては金額、内容が異なるため注意が必要です。保険会社を変更する場合、前の保証内容を網羅できているかと、保険料が高くならないように配慮して変更します。

 

2.賃貸の更新を引継ぎする際に必要な書類

書類の確認.

更新時に契約を引き継ぐ際、契約の内容を再確認するために、契約時の資料を一度お借りしてどの様な契約をされていたのかを確認します。

この時に更新時の費用(更新料、火災保険料、保証料等)の取り決めや、敷金の預かり方などをくまなくチェックします。

一番重要なポイントは、最初に契約をされた内容と大きく離れた契約をしないように注意をしなければならない点です。管理会社によっては、かなり特殊な契約内容になっている場合が有りますので、随時確認を取りましょう。

また保証人ではなく、保証会社に加入している場合は注意が必要で、契約書と同じくどの様な契約を交わしているのかが分かる書類が必要になります。

更新時に管理会社を変更する際に必要な書類は、「契約書、入居申込書、住民票(入居者)、保証人承諾書、印鑑証明書(保証人)、加入保険の内容、加入保証会社の内容等」になります。書類は整っていれば助かりますが、不足分があっても、更新時に整備していきますのでご安心下さい。

 

3.まとめ

更新業務は、必ずしも不動産会社が行わなければならないものではございませんが、世田谷エリアでは不動産業者が行うことが一般的です。

更新時に、入居者の状況確認(勤務先、携帯番号、保証人等)の確認や滞納・騒音・ゴミの出し方等の改善要求、家財保険の更新、保証会社の更新等、2年に1回しっかり更新業務をやっていく事で、その後のトラブルを軽減することができます。

更新時に不動産会社を変更する要因としては、「客付けした不動産会社の入居後の対応が良くない」「契約した不動産会社が倒産してしまった」の2つが多いかと思います。

そんな時に管理会社の引継ぎが発生するのですが、契約時の内容をしっかり引き継げる不動産会社にお願いする事が大切になります。書類が整っていたほうが、引継ぎがスムースにいきますので、書類の管理はしっかりしておきましょう。

 

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