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賃貸経営を安定させる為の定期借家契約の利用方法

賃貸借契約には、定期借家契約というものがあります。定期借家契約は、契約期間を定め、契約期限がくれば契約を終了させることができる契約です。よく利用されるケースとして、転勤等で自宅を貸す場合です。数年後に戻って来る予定がある場合に、通常の賃貸借契約では簡単に解約できません。また、借主側が更新を希望すれば契約更新となります。貸主としては当建物の使用を必要とするという正当事由がありますが、借主側にも建物を必要とする正当事由が成立します。貸す側よりも、借りている側の方が、社会的に見て弱い立場であることから法的に守られます。もちろん、その他にも細かい個別の事情を検討した上で判断されますので、一概には言えませんが、通常の賃貸借契約では貸主側からの契約解除は難しいものとなります。しかし、定期借家契約は転勤以外にも使用でき、使い方によって貸主にとってとても便利な契約方法でもあります。事例をご紹介しながら、オーナー様の安定した賃貸経営の参考にしていただければ幸いです。

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【目次】

  1. 円満な建替えの為に定期借家契約を利用
  2. 外国籍を入居させる場合に定期借家契約を利用
  3. 高齢者を入居される為の保全策
  4. まとめ

1.円満な建替えの為に定期借家契約を利用

賃貸住宅建築

賃貸物件はどこかのタイミングで建替えを考える時期がきます。世田谷エリア(下北沢・三軒茶屋)でも築30~40年の物件も多く、建替えのご相談を頂いております。

その際に問題として必ず出てくるのが、現在の入居者に退室をしてもらわなければならないことです。事情を説明してすんなり退去してくれる入居者もいますが、なかなか上手くはいきません。近い将来、建替えをお考えの場合は新たに入居者を募集する際に、定期借家契約として募集すると良いでしょう。

仮に契約期間を2年としていても、双方の合意があれば新たに再契約することも可能です。建替え時期が延期になっても再契約してもらえれば空室期間をつくることはありません。すでに入居をしているお客様に対しては、契約更新の際に定期借家契約に切り替えることをお勧めします。

平成12年3月1日以降に契約をした居住用建物の賃貸借契約は合意のもと、定期借家契約に切り替えることが可能です。平成12年3月1日以前の契約の入居者に対しては、争いになれば無効となります。

いくつかのお部屋が定期借家契約になれば、建替えに向けてスムーズな退室が望めます。契約を終了させるには契約満了の1年前から6ヶ月前までに契約が終了することを書面にて通知しなければなりませんのでご注意ください。

2.外国籍を入居させる場合に定期借家契約を利用

外国籍

世田谷区は外国人にも住みやすい街で、都心に近い下北沢や三軒茶屋は特に人気があります。当社にも多くの外国籍のお客様がお部屋探しに来店されます。最近では外国籍のお客様を積極的に入れているオーナー様も増えてきました。

その背景には、空室期間が長くなってきた、空室物件の増加が考えられます。それでも、やはり初めて外国籍の入居者を入れるのは不安があります。日本の生活様式に合わせてくれるのだろうか、友人を大勢呼んで大騒ぎしないだろうか…。

そこで当社がオーナー様にご提案しているのが、定期借家契約です。定期借家契約にしておけば、万が一の時は再契約をせずに2年で契約を終了させることができます。

ちなみに、当社の方で何人もの外国籍のお客様をご紹介していますが、問題になったことはありません。それは、日本に来られる外国籍の方は基本的にエリートの方や学生さんが多いためです。もとより、住所不定のよくわからないような外国籍のお客様はご紹介していないからです。

3.高齢者を入居される為の保全策

高齢者の入居

少子高齢化により、これから先高齢者も募集していかなければならない時代がきます。高齢者を入れるかどうかはオーナー様の選択によりますが、もし高齢者にも募集を広げるならば、定期借家契約にすることはオーナー様の保全となります。

一番のリスクはやはり物件で亡くなられることでしょう。当社の事例ですが、娘様が世田谷区にお住まいで、高齢のお母様が一人で地方に住んでいるため近くに呼び寄せたいとのことでした。娘様も家庭があり、すぐに一緒に生活することは難しい事情がありました。

当社では、万が一お母様が入院されたり、動けなくなったりした場合の対応も確認しました。娘様が引き取るというお話でした。その上で、再契約もできる定期借家契約を結びました。もしもの時に契約を終了させることができますので安心です。

4.まとめ

定期借家契約は期間を定めることにより、契約を終了させることができる契約です。借主と貸主の状況によって使い分けできればオーナー様の賃貸リスクを軽減することができます。

しかし、定期借家契約は借主側からすると、契約満了で退室しなければならないことや、再契約をしてもらえないリスクがあります。入居者側に立つと不利な契約でもあります。すなわち避けたい契約と言えます。

そこを理解した上で入居者にご提案していかなければなりません。なんでもかんでも定期借家契約では入居が決まりません。より良い賃貸経営のための選択肢として定期借家契約を考えてみましょう。

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