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3点ユニットバスをバス・トイレ別にすべき物件とタイミング

賃貸物件の3点ユニットバスは、80年代後半から90年代始めに建てられた「バブル期物件」に多く見られます。築30年を過ぎた頃の物件で、入居募集に苦戦している割合も多いのが実情です。現在、新築される物件は全てバス・トイレ別です。このことからも需要は完全にバス・トイレ別に移行しています。では、苦戦している3点ユニットをバス・トイレ別にすれば空室物件が埋まるのか?賃料アップできるのか?ということです。バス・トイレ別に工事をすれば、物件は確かにグレードアップしますので、入居者は決まりやすくなると思います。しかし、100万以上の工事費用がかかりますので、費用対効果が合うのかを一番に考えなければなりません。オーナー様が所有の物件はバス・トイレ別に工事をした方が良いのか?しない方が良いのか?…。いくつかのポイントをご紹介しますので、判断材料にしていただければ幸いです。

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【目次】

  1. バス・トイレ別に向いている間取りとは
  2. あと何年くらい物件を使用しますか
  3. バス・トイレ別工事の種類
  4. まとめ

1.バス・トイレ別に向いている間取りとは

間取り

 

3点ユニットをバス・トイレに分離することは、物理的にトイレ分のスペースが新たに必要となります。その為、どこかのスペースをつぶさなければなりません。

仮に、3点ユニットが入っている18平米の物件とすると、6帖のお部屋がさらに狭くなってしまいます。現在の単身者のニーズとして、居室の広さは最低でも6帖なければ案内にも連れ出せません。

せっかく費用をかけてバス・トイレにしても、居室が狭くなることで募集条件を悪くしてしまっては意味がありません。元々居室が広い場合などスペース的に問題のない物件でないとバス・トイレ別の効果を最大限発揮できません。単身用物件よりも、1DKや1LDK以上の2人入居可能な物件の方が工事には向いており、効果は高いです。

2.あと何年くらい物件を使用しますか

バストイレ別で快適

バス・トイレ別にしようかとお考えのオーナー様に当社がお聞きすることは、「あと何年くらい物件を使用するか」ということです。3点ユニットの物件は基本的に築年数がそれなりに経過しています。

仮に賃料6万円の1Rマンションとすれば、工事費100万円を回収するのに約17ヶ月かかります。さらに工事期間は賃料を生まないため1ヶ月は見なければなりません。賃料18ヶ月分の費用がかかります。5年間(60ヶ月-18ヶ月の費用)の賃料収入はざっと246万円です。

工事をせずに5年間5.5万円で貸した場合の収入は330万円となり、工事費用の回収のことを考えると、今後、20年くらいは賃貸経営を続ける場合は工事をした方がよいですが、数年後に建替え等をお考えの場合は工事をしないのもひとつの手です。賃料を下げて入居者を入れる方が賃貸経営としてはプラスになることもあります。

3.バス・トイレ別工事の種類

①バス・トイレを完全に入れ替える…費用100万円~

現在の3点ユニットに浴室を入れ、トイレを新規で設置します。トイレを新規で設置するため、その他のスペースが潰れてしまいます。配管工事もあり、壁や床にも影響がでますので、工事の範囲が広くなります。

バス・トイレが別になることで入居者募集がしやすくなることと、物件の価値が上がることは最大のメリットです。

 

②既存の3点ユニットのスペースにバス・トイレを設置する…費用60万円~

バストイレ別ユニット

既存の3点ユニットのサイズに合うバス・トイレ別のユニットがあり、入れ替えます。既存のスペースで入れ替えることができますので、大掛かりな工事にはなりません。しかし、浴槽やトイレはかなり狭いものとなります。それでも、インターネットや募集図面でバス・トイレ別の表記ができますので、これまでお客様の条件から外れていたものが、選択肢に入ってくるので効果は大いにあります。

 

③3点ユニットのお風呂とトイレの間に間仕切りを作る…費用20万円~

バストイレ仕切り

シャワーカーテン部分を扉付きの間仕切りに変更します。大掛かりな工事にはなりませんので、費用や工期的にはお手軽にできます。しかし、バス・トイレ別という観点でいうと少し理解してもらいにくいものです。

 

 

4.まとめ

賃貸物件は築年数の経過とともに、時代のニーズも変わり、入居者も決まり辛くなってきます。賃貸物件は何も手を入れなければ家賃は下がるものです。ずっと同じ賃料を維持する事は難しいのです。3点ユニットに限らずリフォームでは、費用対効果を考えた上で進めていく必要があります。

単身者用物件では、収支が合いにくいですが、ある程度広さのある物件で、世田谷の下北沢や三軒茶屋といった賃料の取れる人気エリア場合には、バス・トイレ別に変更するのは効果的です。さらに何ヶ月で費用を回収できるか収支計算をする事が、賃貸経営を安定させる為には重要になります。

バス・トイレ別にする事は、賃貸物件の価値をあげるには有効な手段ですが、それが空室の原因になっているのかは慎重に調査する必要があります。判断に迷った際は、お気軽にご相談ください。

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