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6ヶ月間の賃貸滞納を解消した家賃管理の成約事例

家賃管理を依頼していない場合、毎月ちゃんと家賃が入金されているかを確認するのは、オーナー様の大切な仕事です。全員が月末にしっかりと入れてくれれば良いのですが、遅れ気味の人や滞納している人など、家賃管理をすることは大変です。入居者への連絡から始まり、それでもダメなら連帯保証人へ連絡して…督促してもダメならずるずると滞納額が増えてしまいます。一度滞納になってしまえば、元のサイクルに戻すことは容易ではありません。かといって退去させることはもっと大変です。全国で14世帯に1世帯が滞納というデータも出ています。そのため、賃貸経営の中でも一番身近なトラブルでしょう。賃貸経営をしていれば必ず経験することだと思います。しかし、滞納はやり方によっては未然に防ぐことができます。賃貸家賃管理をしっかりと行うことで安定した賃貸経営を行うことができます。

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【目次】

  1. 世田谷の家賃滞納物件の依頼を受ける
  2. 家賃滞納解消のポイントは人間関係を作る事から
  3. 家賃滞納者を教育して改善する
  4. 突然の失踪を防ぎながら家賃滞納回収
  5. まとめ

1.世田谷の家賃滞納物件の依頼を受ける

家賃管理1

世田谷区に9世帯のマンションをお持ちのオーナー様から物件の管理をさせていただくことになりました。オーナー様は県外にお住まいで、ご自身で賃貸管理ができないという理由でしたが、中でもオーナー様が一番困っていることは、入居者の家賃滞納でした。

管理前の状態としては、入金期日を守らない入居者数名と、何より滞納期間6ヶ月の入居者がいました。当社は家賃滞納の入居者達を正常な状態に戻すことを命題として、家賃管理を含む建物の1棟管理を任されました。

 

2.家賃滞納解消のポイントは人間関係を作る事から

連絡を取る

初めに当社が行ったことは、入居者全員に手紙を出すことでした。「当社で管理を行う事になりました」という内容です。確実に手紙を見てもらうために、ポストに入れるのではなくドアに挟んできました。

数日後に全員に電話連絡をして、手紙を見てくれたかどうかの確認、管理者が変わったこと、家賃の振込み口座が変更になったこと、困りごとは無いかどうかの確認をしました。あえて、滞納の話しはしません。

この電話をすることと、困りごとを聞くことは今後管理をしていく上で重要です。一度でも話したことのあるということは安心感につながります。着信が残りますので、今後当社が電話した場合に管理会社だと気付いてもらえます。何事も人間関係を作ることが重要です。

いきなり知らない人から電話がきて滞納督促されても、次から電話に出てもらえなくなります。一番良いのは直接会うことですが、管理者変更だけで入居者と会うのは難しいため電話は確実に行いました。

3.家賃滞納者を教育して改善する

入居者の教育

オーナー様が家賃滞納に陥りやすい理由は、毎日入金チェックを行うことが難しいこと、滞納督促がまるで借金の取立てのようなイメージがあり、出来ればしたくないことです。少し遅れることは待ってあげようというやさしい気持ちのオーナー様もいらっしゃいます。

今回管理でお預かりした物件は家賃管理を行うことにより、毎日の入金チェックが当社で可能となりました。忙しくて確認できなかったということは無くなります。実際に家賃管理が始まり、入金期日を守らない入居者には1日でも遅れると連絡をしました。

事前にご挨拶で電話を掛けているので、仮に電話に出なかったとしても当社の着信だと気付きます。ほとんどの入居者は着信で察して、入金をしてきます。数回かけて連絡がつかないときや、入金の無い場合は連帯保証人や職場にも連絡をします。

これを続けることにより、1日でも遅れたら必ず連絡がくるので支払いの意識が高まります。3ヵ月後には入金期日を守らない入居者はいなくなり、遅れるときは事前に入居者から連絡がくるようになりました。

入金期日を守らない入居者が悪いことは大前提ですが、遅れても何も言わないことも良くありません。何も言われなければ、入居者は遅れることに対する罪悪感が徐々に薄れていくのです。家賃は期日通りに支払うようにある意味教育することが必要です。

4. 突然の失踪を防ぎながら家賃滞納回収

家賃回収

滞納期間6ヶ月の入居者がいました。通常であれば「まとめて支払ってくれ」「支払えないのであれば退去してくれ」となるのでしょうが、なかなか思い通りに行きません。今よりも滞納額を増やさないことが重要です。

その為に、当社では入居者と直接会うことから始めました。収入はどれくらいあるのか、なぜ家賃が遅れていったのかと入居者の滞納に至る背景を知ることができました。あなたの状況を理解し、協力できることは協力するよというスタンスです。

滞納額が増えない前提で3ヶ月程度のスケジュールを滞納者に立てて頂きました。こちらからの押付けの提案した返済スケジュールでは、入居者にとって返済額が多すぎる場合が多く回収に失敗するからです。少しずつでも返済して滞納額が減っていくことを覚えさせました。

3ヶ月が過ぎる前に再度返済スケジュールを見直しました。以前よりも返済額を多くすることを滞納者から提案してきました。滞納額が減ってくると入居者も早く返済したいと思ったのだと思います。

結果的に半年以上かかりましたが無事に滞納を解消することができました。それから1年後に入居者は退室していきました。無理に返済させようとすると、滞納した状態で急に音信不通になる事がありますので注意が必要です。

5.まとめ

当社では、入居者から頂いた家賃を全てまとめて決まった日に家主口座へ入金しています。家賃管理を当社に任せることにより、オーナー様は毎月家賃がちゃんと入金されるだろうか、滞納がどんどん増えないだろうかという不安から開放されました。

入居者が変われば滞納はいつ起こるかわかりません。どんなに良い勤務先でも高収入の入居者でも滞納になる可能性はあります。そうなった時に頼りになる、未然に防ぐことができるのが家賃管理です。

当社の管理物件では滞納保証を標準で付けていますので、オーナー様に滞納のリスクがありません。滞納でお困りのオーナー様や、これから先の賃貸経営をより安定したものにしたいオーナー様は、賃貸管理(家賃管理)を検討してみましょう。

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